台湾不动产资产信托（REAT）评等准则-TaiwanRatings.PDFVIP

DECEMBER 25, 2012 Rating Research Services …………………………………………………………………………………………………………. 台灣不動產資產信託（REAT ）評等準則 主辦分析師： 雷明峰 ；(886) 2 8722-5852 ；aaron.lei@.tw 第二聯絡人： 林顯勍 ；(886) 2 8722-5856 ；joe .lin@.tw 林玟君 ；(886) 2 8722-5853 ；andrea.lin@.tw 目錄 ………………………………………………………………………………………………… 準則範圍 方法論 相關準則與研究 WWW.TAIWANRATINGS.COM - 1 - DECEMBER 25, 2012 台灣不動產資產信託（REAT ）評等準則 (編按：本準則報告首次公布時間為2012年12月25 日。中華信評已於2014年12月22 日完成對本報告之定期 檢視，並再版重登 。本準則文章參考的相關準則與研究已有更新 。) 1. 本準則說明中華信評用於分析台灣不動產資產信託（REAT ）的評等準則與方法論。本準則與 2011 年2 月16 日公布之Principles Of Credit Ratings一文中所討論的基本原則相關。 準則範圍 2. 本準則適用於所有既存與新發行之台灣不動產資產信託評等。不動產資產信託（REAT ）係於資 本市場發行受益證券，並利用其標的不動產相關之資本價值與收入產生能力來支應受益證券義務 之交易行為。台灣的「不動產證券化條例」於2003 年頒佈實施，用於規範國內REAT 案件之發 行。 3. 根據台灣 「不動產證券化條例」，REAT 交易係指委託人／賣方將不動產或其相關權利出售予一 特殊目的信託，而該特殊目的信託同時以發行REAT 受益證券的方式取得支付其購買該不動產所 需之資金（見下圖）。嗣後，自該不動產或其權利收取之款項，包括定期性的收入與信託交易到 期時的再融資收款，將被用於滿足包括該交易之費用與受益證券利息與本金在內的支付義務。 委託人／賣方 不動產或權利出售 所得款項 不動產或權利 受託機構 特殊目的信託 資產管理機構 (SPT) 其它相關機構 受益證券發行所得 REAT 受益證券 投資人 方法論 4. 我國REAT 交易的信用評等分析與商用不動產貸款抵押證券（CMBS ）的評等分析有許多相似之 處。但CMBS 架構下之標的資產係以不動產為抵押品之放款，因此並不直接牽涉該些不動產法 定權利的實際移轉；而REAT 交易則通常包括委託人出售及移轉不動產至特殊目的信託。不過， 中華信評認為，CMBS 與REAT 這兩類交易類別的信用風險主要仍是與標的不動產以及其持續 產生收入的能力相關，而不是與委託人或借款人相關。 5. 在分析受益證券持有人及時得到利息支付以及最終本金償還的可能性時，中華信評的考量重點在