2011年武汉市土地市场回归理性.docVIP

2011年武汉市土地市场回归理性2011年是十二五规划的开局之年武汉全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右；预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%4月发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》土地供应空间布局应以城市总体规划确定的主城+新城组群、主城区为核、多轴多心空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。土地供应结构随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势市场习惯性底价成交土地市场明显降温据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块2宗，比2010年多785 337.78 2071 2.85 纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温。到四季度，开发商资金链更趋紧张年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，开发商拿地能力和愿望均大大降低。四季度多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。 图1：2011年武汉市各季度土地成交面积统计（单位：公顷） 数据来源：武汉市国土资源与规划网 图2：2011年武汉市各季度土地成交金额统计（单位：万元） 数据来源：武汉市国土资源与规划网 二、武汉市环状结构模式下土地市场的运行状况 “十一五”末期，武汉市的环状结构模式已初步形成，环线主干道成为城市核心功能区域的有机边界。武汉市的内环线于1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里；二环线在建，全长52公里，面积约169平方公里；三环线于2010年12月通车，全长88公里，面积约684平方公里。四环线已完成规划，全长132.3公里；外环线于2007年12月16日通车，全长188公里，面积约2251平方公里。一般来说，武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构。内环线包围的是城市的核心区域，二环线包围的是城市的中心区域，三环线包围的是城市的主城区。 图3：武汉市主城区环线示意图 图4：2011年武汉市出让土地位置示意图 1.各环线成交土地总体情况分析 2011年，武汉市内环线成交土地面积只有22公顷，成交土地的宗数和面积都较少，与“十一五”期间的平均水平基本保持平衡，这在一定程度上表明武汉市核心城区土地市场基本处于供不应求的状态，核心城区可出让土地依然存在较大短缺；与2010年相比，二环线土地成交面积出现较大幅度下降，与之形成鲜明对比的是三环线土地成交面积的快速上升，三环线成交面积远大于二环线土地成交面积，这和武汉市环状交通进一步完善紧密相关，随着城市的不断扩张，2010年12月三环线正式全面通车，大量开发商开始关注三环线周边土地，促使三环线土地成交面积不断增加；近年来，武汉市六大新城组群的逐步形成，远城区发展迅速，加大对土地供应量的需求，2010年三环线以外土地成交面积开始激增，2011年武汉市远城区土地成交面积继续保持大幅增加，开始超过主城区成交量。 图5：2011年武汉市各环线成交土地面积统计（单位：公顷） 数据来源：武汉市国土资源与规划网 2、分用地性质土地成交面积 2011年武汉市内环线成交土地中住宅用地面积减少至3.67公顷，其他商业用地为14.54公顷，综合用地面积为4.86公顷，没有出让商服用地；二环线内综合用地成交量和内环线的基本保持平衡，其他商业用地面积较大，住宅用地面积是内环线的10倍；三环线成交土地中，其他商业用地面积较大，占比为47%，体现了三环线随着交通的改善，商业氛围正在逐渐改善；其次是住宅用地面积为194.15公顷，商服用地、工业用地成交面积为较少，基本与二环线持平；远城区土地成交面积最大的是工业用地，《武汉都市发展区1+6”空间发展战略实施规划》规定，建设9个新型示范园区和14个一般工业园区，6个新城区各自将集中建设一个工业示范园区，其净工业用地不低于20平方公里；汉阳、洪山和青山3个中心城区示范园区和其他一般工业园区，规模不低于10平方公里。 图6：2011年武汉市各环线成交土地用地性质统计（单位：公顷） 数据来源：