控制性详细规划的经济学分析.PDFVIP

维普资讯 2006年7月总第 133期 陕西建筑 建筑论坛 控制性详细规划的经济学分析 余咪咪 杜 杰2 凤羽丰。 (1、西安理工大学水电学院；2、西安理工大学艺术学院； 3、宝鸡市城市规划设计研究院) 摘 要：基于控制性详细规划中目前存在的问题，得出缺乏经济分析是其中原因之一。进而从四个方面探讨了 如何在控制性详细规则中运用经济分析。 关键词：控制性详细规划；经济分析；地价；指标体系 1 控制性详细规划 确定停车场、公共绿地等规划控制指标。控制性详细 城市详细规划是以总体规划或分区规划为依据 ， 规划是衔接总体规划、分区规划的宏观要求与指导修 具体安排城市土地使用和空间组织，详细规定建设用 建性详细规划的承上启下的编制层次，它既是编制修 地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项 建性详细规划的主要指导性条件，又是城市规划管 目及设施作出具体的安排和布局。详细规划的编制 理、土地开发的重要技术依据。 可根据具体情况分为两个层次，第一层次是控制性详 1．1 控制性详细规划的积极作用 ． 细规划，第二层次是修建性详细规划。控制性详细规 从20世纪80年代起，为了适应改革开放和国家 划主要是确定城市土地使用的具体空间组织、功能分 经济运行机制的变革对城市建设、规划管理提出的新 类、兼容范围及开发强度，对城市旧区的开发与再开 要求，促进土地开发和土地出让，适应城市总体规划 发活动实施引导，防止单个开发建设活动对城市整体 审批后规划实施管理的需要，许多城市结合各 自城市 产生不 良影响。它以城市总体规划及分区规划为依 的具体条件，组织编制了控制性详细规划。控制性详 据，以土地使用控制为重点，其特点是规划设计考虑 细规划的广泛应用，是由于其适应了中国城市化迅速 规划管理需求、规划设计与土地和物业开发衔接，将 发展、城市扩张的要求。 规划控制的条件用简练、明确的方式表达出来，从而 (1)把抽象的规划原则和复杂的规划要素进行 利于规划管理实现规范化、法制化。控制性详细规划 简化和图解化，易于规划操作和管理，适应城市快速 的任务是把总体规划、分区规划的意图，转化为下阶 建设的需要。 段的规划设计提供整体控制的依据，如确定用地性 (2)面对市场开发行为的不确定性，控制性详细 质、建筑密度、高度、容积率要求、确定道路系统框架、 规划可以使政府尽快批租土地以换取资金，尽快满足 维普资讯 2 陕西建筑 2006年7月总第 133期 开发商在土地开发的定性和规模上的各种要求，规划 料进行补充调查，作进一步的经济分析；其次是细化 理论上在经济效益方面的缺陷通过市场需要得到了 规划区的产业分类，并确定主导产业方向，为规划布 “弥补”，促进了中国的房地产事业的发展。 局及确定指标体系提供经济依据。 1．2 控制性详细规划的弊端及原因 2．2 进行人 口、经济和土地使用需求的预测 。为制订 随着市场经济大潮的冲击，控规的控制力度受到 控制性详细规划提供有效依据 挑战，以控规作为管理依据出现了很多弊端：(1)以几 人 口预测是规划预测中最重要的预测。在规划 个纯技术限定指标控制的方法把规划简单化，相应规 师要考虑的城市未来发展的很多因素中，有很多至关 划管理常常面对 “容积率”等指标的讨价还价。(2) 重要的因素均与人 口有关。人 口预测是规划的