简析我国保障性住房金融支持体系创新.docVIP

　　简析我国保障性住房金融支持体系创新 我国保障性住房金融支持体系创新论文导读：本论文是一篇关于我国保障性住房金融支持体系创新的优秀论文范文,对正在写有关于住房论文的写有一定的参考和指导作用, 摘要：“十二五”规划纲要提出，我国将大力发展保障性住房，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。经适房、限价房用于 ，具有“准商品房”的特点，还款有保证，贷款回收时间较短，融资理由也比较容易解决，而公租房以出租为主，如果仅靠租金收入作为还款，三十多年才能还本付息，贷款的安全性、流动性、盈利性较差，并且公租房开发贷款期限原则上不超过15年，而债券融资、信托融资、股权融资等渠道尚未充分发育。本文在总结美国、德国、日本和新加坡等保障性住房金融支持体系的基础上，提出了建设我国保障性住房金融支持体系的倡议。 　　关键词：保障性住房 金融体系 政策倡议 　　党中央、国务院提出“十二五”完成3600万套保障性住房的政策目标，引起各界广泛关注，其中保障房建设资金成为焦点之一。为建设适合我国特点的保障性住房金融支持体系，北京市金融学会课题组以北京市为例，实地调研了相关部门和企业，分析了保障性住房建设的资金供求情况，总结了发达国家的先进经验，提出了相关倡议。 　　一、我国保障性住房融资理论和目前状况 　　（一）保障性住房融资理论研究 　　由于我国的公租房建设起步较晚，关于公租房经营模式和融资理由的研究，多从保障性住房的大视角出发，且多停留在理论层面，从公租房入手、结合地区实践进行研究的不多。苏英（2002）在分析我国保障性住房金融机制的目前状况和理由的基础上，认为国家财政性住房资金在一定时期内仍是社会保障住房建设投资的主要方式，但国家住宅投资方向应从以住宅建设直接投资为主转为以住房基金、购房贷款、城市发展基金、住房补贴等间接投资为主。李扬、尹中立（2009）倡议中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资予以贴息或转移支付，以调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。也有学者指出扩展债券融资、股权融资等渠道，扩大保障房的资金。在实践上，我国各地方政府也在尝试采取配建、企业自建、发放中期票据、REITs等多种方式，拓展公租房资金，但由于不同的融资方式对公租房经营模式不同的要求，这在一定程度上又会造成公租房经营模式的混乱。因此，加强保障房，特别是公租房的金融支持研究具有重要的理论和现实作用。 　　（二）我国保障性住房融资方式探索 　　在融资实践方面，我国各地都进行了保障性住房融资渠道探索，主要方式包括财政预算投入、公积金、土地出让金净收益、银行贷款、 公租房及配套设施回收资金、房地产信托投资基金等多种基本方式，主要采用多种方式相互结合的模式进行融资。以财政投入为启动资金，银行贷款、公积金贷款或者债券融资等方式为辅，引入房地产信托投资基金等直接融资方式。将部分配套商业用房 也能够为公租房建设提供资金，引入房地产信托投资基金也是最新的尝试。 　　在公租房建设过程中，重庆市运用了“1+3”的模式，充分展现了多种融资渠道结合的特点，所谓“1+3”模式如表1所示。 　　在各种融资渠道结合的运作过程中，往往需要一个可以专注于公租房建设和运营的载体，上海市“政府主导、市场化运作”的模式为这种载体提供了参考。在“政府主导、市场化运作”运营管理机制之下，上海市首批共成立了7家公租房运营机构，其经营范围只限于公租房，按照市场化方式运营。2011年底以来，上海各区县陆续启动公租房机构筹建工作，研究确定出资单位和出资额，并 工商登记相关手续，其出资单位主要是国资部门和财政。从本质上讲，这类公租房机构的性质更类似于地方政府融资平台。有了这样的载体，融资过程可以完全采用市场化的方式来进行，各类成熟金融工具的引入将面对更少的障碍。而在运用地方政府融资平台这一点上，上海具有丰富而成熟的经验，预计在不久的将来，以公租房为主题的相关金融衍生产品将会陆续推出。 　　北京已将朝阳区的5个公租房项目打包，申请试点发行REITs，一旦获证监会批准即可发行。同时，为了降低公租房建设成本，拟允许公租房项目最多配建45%的商业配套及商品房。本次REITs的收益率预计在6%左右，整体收益率在同我国保障性住房金融支持体系创新论文资料由.提供,地址.类产品中偏低，但其风险也相对较低。资产证券化的引入，也是公租房融资方式中最为复杂的方式之一，若能成功发行，将会为其他地区的公租房项目融资提供可借鉴的经验。 　　二、我国保障性住房融资存在的理由 　　在调研中企业反映，当前租赁住房市场存在投资收益与融资难题，阻碍保障性住房的长期持续经营。 　　（一）房价租金比处于高位，投资收益缺乏吸引力 　　就当前北京租赁住房市场而言，每平方米建筑面积的平均租金约为60元/月，住房销售价格