沈阳市高档项目市场调研报告探究.docVIP

沈阳市高档项目市场调研报告 为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下； 沈阳市别墅项目 沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。 沈阳别墅市场的发展历程沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）沈阳别墅市场的特征分析沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个，其中主要以南部和北部为主要代表。中部中部主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部的典型代表。 翠堤豪园产品线（平方米）总套数单价（元/平方米）518.12 3 11500 368.62 14 10500 329.69 8 10500 237.36（联排）8 8500 236.40（联排）26 8000 从长远发展角度来看，由于市中心土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。东部东部目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部的基础配套设施和人文环境的落后导致东部别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此置业。由于东部的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它项目转移到东部版开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部的发展潜力比较大。西部西部主要指张士开发区，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部自然环境、人文与经济都比较落后决定了内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。北部北部主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。相对于其它项目（中部除外）来说，北部突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。从长远发展角度分析，由于北部土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。南部南部主要是指浑南地区。项目隶属于浑南，浑南是我们分析的重点。2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。促