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房地产开发项目贷款风险防范探索 梁婧 叶天穎 摘要：当前，房地产业发展迅速，带动了房地产开发贷款的发展壮大，房地 产开发项目贷款已成为我国商业银行的主要信贷业务。由于房地产开发项目具有 资金投入大、项目运作周期长、受外部市场变化及经济金融政策影响大等特点， 房地产开发项目贷款的安全性脆弱。为维护商业银行信贷资产安全，亟需高度重 视和探索房地产开发项目贷款的风险防范措施。本文从把握房地产开发项目贷款 本质入手，分析贷款风险的主要特征及其成因，根据房地产开发项目贷款的项目 融资本质要求，紧抓影响房地产开发项目贷款安全的关键因素，针对性地提出贷 款全流程风险管控的措施与方法。 关键词：房地产开发 贷款风险 贷款全流程 风险管控 当前，房地产业发展迅速，带动了房地产开发贷款的发展壮大，房地产开发 项目贷款已成为我国商业银行的主要信贷业务。由于房地产开发项目具有资金投 入大、项目运作周期长、受外部市场变化及经济金融政策影响大等特点，房地产 开发项目贷款的安全性脆弱。为维护商业银行信贷资产安全，亟需高度重视和探 索房地产开发项目贷款的风险防范措施。 一、把握房地产开发项目贷款本质 （一）固定资产贷款属性 银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》明确房地产开发贷款是指向借 款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。从房 地产开发项目的物质形态看，房地产开发项目贷款属于全社会固定资产贷款的范 畴，实质为增加全社会的固定资产投资。 （二）与一般固定资产贷款的区别 房地产开发项目贷款又具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地 产开发企业财务报表分析，房地产开发的运作从资金形态到实物形态其资金流程 均反映在 “流动资金”栏目，其购置的 “土地使用权”、发生的 “在建工程”等 均在 “存货”科目核算，而一般生产企业的 “土地使用权”均在 “无形资产”科 目，“在建工程”在 “固定资产”科目核算。二是从房屋建筑物作为商品属性看， 房屋建筑物是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到建成 房屋建筑物销售，类似于一般生产企业从原材料采购逐步加工制造为产成品和销 售回笼的过程。三是从还贷资金来源看，一般固定资产项目贷款还贷来源主要为 利润、折旧和摊销，而房地产开发项目贷款还贷来源主要为房屋建筑物的出租、 销售收入。 1 （三）实质为项目融资 项目融资是国际上通行的一种融资方式，通过成立新的项目公司，作为项目 建设和承贷主体，以项目自身运营后产生的现金流为还款来源，并以项目资产作 为贷款抵押。其和一般银行贷款的最大区别在于以项目运营后产生的收益作为贷 款保障，而非一般贷款所强调的借款人权益是债务的基础。而房地产开发项目贷 款从其资金周转属性及还款来源来看基本符合项目融资的概念。 二、房地产开发项目贷款风险特征 房地产开发项目贷款的固定资产贷款属性，决定了其贷款的项目风险 （一）项目合法性风险 由于房地产开发项目的固定资产投资属性，因此，按现行固定资产投资管理 体制，除对房地产企业(借款主体)的资质进行管理外，还需对开发项目立项及建 设规划进行审批，尤其是房地产项目的地产一级开发和项目建设开发阶段，以确 定项目本身的合法有效性，包括应具备立项批准文件、“四证”等。 （二）市场风险 由于经济金融环境的复杂多变，房地产市场不确定性较大，容易给房地产开 发项目投资及贷款带来风险。当市场出现销售不畅、空置率上升时，就会拉长开 发建设周期，降低产出效益，增加房地产开发企业的资金回笼和财务压力，影响 银行贷款的及时归还。 （三）项目质量风险 由于房地产开发项目贷款时间较长，在此期间容易滋生一些不确定性风险因 素。项目的选址、项目类型、物业配备及工程建设质量等将会在长时间影响项目 质量，从而给银行带来相应的信贷风险。 （四）经济风险 主要指房地产开发行业上游行业的风险传导，由于房地产开发的行业特性， 其受外部经济环境的影响因素较多。例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发 的经营成本，甚至推动房价的持续上涨，给销售市场带来许多不确定性。此外， 国民经济总量的发展和居民的消费水平都将影响房地产销售市场的需求。 （五）政策风险 为遏制近年来房地产市场出现的供求结构失衡、部分地区市场过热