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广东省房地产行业协会 热点·专题 2016年第6期 2016年3月17日 深圳房价飚升的动因分析 2015年对于深圳商品住宅市场肯定是个旺财又旺丁的好年份，无论成交量还是成交价格都创历史新高：一二手商品住宅成交量合计约20万套；二手商品住宅的均价向５万元/平方米迈进。按照国家统计局的数据，2015年深圳房价同比上涨近50%。 是什么造就了去年深圳的房价效应呢？分析结论如下：2015年深圳房价的飚升和金融的过度支持密不可分。2015年的深圳楼市，与其说是老百姓的购买力实质性的增加了，不如说是能借助的金融工具多了，因此看上去可以支付的总价更高了，但这里隐含了金融泡沫的魅影。 金融过度的支持主要表现在需求端，包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款。在过往的一年，金融杠杆被滥用，使得成交物业的总价节节攀升，其结果是“刚需”已经快被抛离出深圳楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花，这应该引起有关部门的高度重视。 结合这两年的情况，深圳市面上出现的房贷产品可归类如下图： 购买商品住宅 由上图分析可见，在深圳的房贷市场里，产品线覆盖面已经比较完备，从自住到纯投资都已经有相应的产品提供。不同的提供者根据预期收益，针对不同的客户提供了从定金到尾款的各类贷款。那如此多的产品，钱又是从哪来的呢？ 1.货币超发＋降存准＋降息 货币供应与房价有正相关的关系。近年我国广义货币Ｍ2急速膨胀，2013年中国Ｍ2余额首破百万亿元全球第一；2015年末Ｍ2余额达到了139.2万亿元，同比增长13.3%。从历史来看，中国房价上升与货币供应量大幅上升的周期是重合的。因此，房价现象本质上是货币现象，随着2014年以来货币政策明显的宽松导向，货币供应总量被成倍放大，不少资金进入了一线城市的房地产市场。由此看来，深圳的房价即使不在2015年上涨，也会在2014年后的某一年上涨。 2.投资渠道狭窄，投资偏好相对集中 资金具有逐利性。 早在2008年前后，大量资金流入了内地房地产的开发和流通环节。但基于流动性高、盈利性高的双重考虑，资金主要集中在一线城市。而深圳2015年的房价高涨，就是资金看好一线城市的缩影。 从投资渠道来看，投资实体经济，可能面临技术门槛、沉没成本、时间成本、风险等高投入。而投资深圳商品住宅，坐等一年，可能就有十几万元的收益，这种收益差，直接有导向性作用。而且在现有的管理机制里，并没有相应的规则打击投机收益。加之2014－2015年股票的获利资金进入楼市，更促使2015年深圳房价创历史新高。 3.房产持有成本低 在深圳，不管消费者持有多少套房源，都不需要缴纳房产持有的成本。“房产持有成本”不一定非要以房产税的形式存在。例如物业管理费、空置的租金损失等，都可以算成持有成本。不过在深圳特别是传统的关内片区，房屋租赁都比较旺盛。深圳的住宅即使转不了手也可以放租，不像内地有些城市，买入即套牢。在预期房价还将保持升势的状况下，对老百姓来说，深圳的商品住宅投资比股票稳健、甚至只涨不跌，似乎不需要太多理性分析即可入市。 以上这三个原因的合成作用如图所示： 除了上述三个金融方面的原因外，政策还起到了重要的促进作用，表现在：自2014年下半年以来的“9·30”和2015年“3·30”等政策，形成了比较清晰的楼市政策基本面，即：鼓励买房。并且贷款成数和买房的税费等利好政策都落到了实处，对需求面的月供和首期款都有实质性利好，比预期更接地气。 这些政策的出台进一步增强了市场的信心，新盘供应激增，同时带动了房价的上涨。根据媒体调查，“3·30新政”满月后，深圳至少有50个项目提价。 综合上面所述，深圳房价出现了增长过快的现象，但这种依靠房价快速增长而带来的财富增长，需要警惕。早在1600年，学者马丁·冈萨雷斯就提醒当时的西班牙，真正的财富源于不断增长的农业和制造业，而不是贵金属代表的金钱增多。20世纪初英国保守主义代表约瑟夫·张伯伦也一再提醒：“金融业过度发展将会使英国两极分化更加严重，而且不能够自给自足。总之，国家会变得‘富有而脆弱’；一个国家如果只充当‘票据交换所’的角色将很难存活于世。”所以，在历史的长河中，类似的事情已有发生，在关注深圳房价过快增长的同时，也许应该想想如何在金融和实体经济之间建立更加正常的平衡。 （稿件节选自《2016广东房地产蓝皮书》，有删改；《2016广东房地产蓝皮书》于3月29日首发，敬请关注！） 广东省房地产行业协会 热点·专题 2016年第6期 第4页 广东省房地产行业协会 地址：广州市寺右新马路111号五羊新城广场1123室 电话：020-873768558737683387376823传真：020网址：