工程管理中的土地问题.docxVIP

srtp论文/xx/052xxxxx/2013.11.17. PAGE10 / NUMPAGES10 工程管理中的土地问题 Xx 052xxxxx 摘要：我国虽然地大物博，然而人口众多，因此土地是一种稀缺的资源。作为工程管理专业的学生，了解我国土地的现状以及相应的法律法规，以及土地政策对今后职业的发展十分必要的。土地至于建筑房地产业的发展息息相关，所以作为一名合格的工程管理学生，也应该即使关注行业形式的变化。 关键词：国有土地、项目管理、建筑与房地产、市场、土地政策 正文： 一、中国土地资源之现状 中国土地总面积居于世界第三位，但人均土地面积仅为0.777公顷，是世界人均土地资源量的1/3。《2000年中国环境状况公报》指出：2000年中国耕地总面积为1.282亿公顷，人均耕地面积为0.101公顷，不足世界人均耕地的一半。由于基本建设等对耕地的占用，目前全国的耕地面积以每年平均数十万公顷的速度递减。中国耕地的土壤质量呈下降趋势。投入不足，化肥使用不平衡，造成耕地退化，保水保肥的能力下降。此外还有严重的水土流失。重金属和农药污染现象也所处可见，十分严峻。更低不足将引发粮食危机，甚至引起国家安全。为了保证农业生产，我国用于城乡建设的土地资源更是稀缺。为了解决日益尖锐的人地矛盾，合理规划，优化资源配置，可持续发展至关重要。 二、我国城乡建设土地之分类 从总体来说，我国用于城乡建设的土地可分为城市的国有土地和农村的集体土地。按土地用途分类，可分为农用地、建设用地和未利用地，细分的话农用地包括：耕地、园地、林地、草地，建设用地包括：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。其中涉及到了12个一级类和57个二级类别。我国部分省市国有土地利用分类面积如下图： 我国城市国有土地使用及划分主要有：一级（3个）： 农用地、建设用地、未利用地二级（15个）：A. 耕地、园地、林地,牧草地和其他农用地；B. 商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地；C. 未利用土地、其他土地。 三、土地使用权的出让与招拍挂 中共十八届三中全会明确提出市场在资源配置中取决定作用。同时决定统筹城乡土地市场，赋予农民对于农村集体土地处置权，建立城乡统一的用地市场的。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》[3]有明确了一种新的出让方式——挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。其中包括：拍卖出让国有土地使用权，招标出让国有土地使用权；有挂牌出让和协议出让两种方式。 （一）协议。协议出让是指土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。以协议方式订立土地使用权出让合同，双方当事人在议定合同条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。 关于协议出让的程序，法律没有具体规定，根据各地的有关规定和实践，协议出让的程序大致是：（1）申请。即有意受让方应根据自身的需要向国有土地所有者的代表机关提出用地申请，并提交相应的用地意向书。（2）协商。即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。（3）签约。即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。（4）领取土地使用证，办理土地使用登记。 （二）招标。招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。 参照我国有关招标的规定以及招标出让土地使用权的实践，招标出让一般按下列程序进行：（1）招标。即由招标人发出招标通告，由有意受让人提出招标申请，然后由招标人根据确定的投标人资格