德国商业网点规划.docVIP

德国商业网点规划  ??????? 德国在商业网点建设中一直奉行自由竞争政策，但上个世纪70年代以来，由于新型业态不断出现，各地竞争加剧，盲目引进大型商业项目时有发生。为此，德国将商业网点规划纳入国土发展规划，加大对商业网点规划力度，还针对大型店铺的特点，出台了一些专项法规，进一步规范其设立和管理。经过二十多年的努力，德国建起了较完善的商业网点规划体系，为保障居民生活、建立富足、稳定的社会做出了贡献。本文从有关法律规定、具体措施、大型店铺审批等方面，介绍德国商业网点建设的做法，并就我国商业网点建设提出了一些建议。 一、商业网点规划立法及管理规定??????? （一）通过《国土规划法》对商业网点规划进行统一管理，并在《建筑法典》中对各地政府如何制定建筑指导规划作出具体规定。??????? 德国没有颁布商业网点规划的专项国家级法律，而是在《国土规划法》（ROG，Raumordnungsgesetz，1998年1月1日生效)中规定，商业网点建设应符合全国和各州的均衡与可持续发展。该法规定，具有跨地区意义的大型项目、措施应相互协调；社会与经济的发展应与当地生态功能相适应；应适应分散居住的特点，保持商业网络的覆盖率，同时不损害城市的核心商业功能；开发新商业项目时，应充分考虑欧盟有关规定，如不得对鸟类及自然保护区等造成损害。??????? 1960年颁布实施的《建筑法典》在第1章《城市建筑法》中，对如何制定建筑指导规划(Bauleitplanung)作出具体规定。该法及相关实施法规将建筑用地按用途分为居住建设用地、混合建设用地、工商业建设工地和特殊建设用地，具体可分为居住区、工商业区、核心区、工业区、特殊疗养区、乡村区等十余种类型。??????? 联邦交通、建设与住房部负责国土规划法的监督实施，并在各州规划基础上，结合下属的联邦国情与国土规划研究院研究结果，制定全国国土开发指导方案。该部与各州主管部门之间建立了国土规划部长会议机制，定期通报政策信息集中大型情况，并对具有争议的大型项目进行协调。??????? （二）各州制定州规划法，协调该州整体及各地区发展。??????? 以面积最大的巴伐利亚州为例，该州先后于1976、1984、1994和2004年制定规划法（Landesplanungsgesetz，LPG），以保障在各地创造同等质量的、高水平的生活及工作条件，不断消除地区间的差异。2004年的规划法首次引入持续性原则和预防性概念，希望通过前瞻性规划，促进生态环境、经济和文化的和谐发展。在此基础上制定了开发方案，其中“工商业和服务业的可持续发展”一章强调指出：保持商业的多样性，建立不同规模、业态的商业企业；建立足够的、靠近居住地点的零售企业，满足居民日常需求、特别是食品需求；建立大型零售场所不得损害该企业所在地区中心城市的商业功能。??????? （三）各地区制定地区发展规划，指导下属市镇具体项目的实施。??????? 德国的州按地域分为若干规划区（Region），区内县、市、乡镇的规划部门组成地区规划协会（Planungsverb?nde），制定地区发展计划（Regionalpl?ne）。制定计划的费用由州政府提供，日常经费由会员机构会费承担。地区发展计划对该地区的市镇进行分类，确定哪些城市为中心城市，还对农林业用地、居民区、自然资源维护与开发作出规划。规划由协会最高权力机构----全体大会和下辖专业机构----地区规划委员会以决议形式通过，由该地区所在的专区（Bezirksregierung）政府公布实施。各县、市、乡镇政府在此框架下，制定建筑指导规划（Bauleitplanung），对土地按用途进行分类，限定哪些地皮可以用于新建的商业项目。 二、商业网点规划的具体措施??????? 第一，建立日用品就近供应网络，保障居民的基本生活需求。??????? 德国人口地域分布较分散，仅三分之一居住在10万人以上大中城市，60%左右生活在2000至10万人的小城镇，约8%生活在2000人以下的村庄。另外，德国人口年龄结构不断老化，2002年60岁以上人口比例高达24%，机动性较低的人群所占比例越来越高。为适应上述特点，德国将日用品便民化原则作为商业网点规划的重点，通过加强道路、水电供应等配套设施建设，鼓励在人口聚居地建立商业网点，使当地居民在步行距离内可以购买生活必需品，满足日常生活需要。??????? 第二，根据各市镇特点及发展前景，地区发展规划将其分为高等中心（Oberzentren）、中等中心（Mittelzentren）等，制定统一的商业发展计划。??????? 为加强协调、避免相互竞争，德国很多地区制定了综合发展规划。鲁尔区东部的21个城市2000年5月制定了《鲁尔区东部地区零售业发展方案》，将多特蒙德