辽宁省葫与芦岛市商业房地产市场调研报告1642285310 .ppt

三、各种商业类型比较 商业 7大要素 动线 分析 物业 管理 业种 规划 话题 炒作 经营 策略 空间 设计 地段 三、各种商业类型比较 200家(主力店：3—5家) 100万 30—40分钟 6—10万M2 超区域型 100—150家(主力店：百货公司) 45万人以上 20—30分钟 2—6万M2 区域型 200家以上(主力店：5家以上) 100万以上 60分钟以上 10万以上 超级型 30—100家(主力店：大型超市) 30万人 10—20分钟 约15000M2—20000M2 社区型 20—30家 10万人 5—10分钟 约5000M2—10000M2 邻里型 商家户数 商圈人 口数 行车范围 面积大小 商业产 品类型 三、各种商业类型比较 商铺的分类 依组织分类 购物中心(Shopping Mall)、百货公司、超市、专业店、连锁店、量贩店等。 依地理位置分类 商业街(区)店铺、市中心店铺、住宅区店铺、郊区店铺。 依规模大小分类 大卖场、中卖场、小卖场 依业种分类 综合卖场、精品店、餐饮店、服饰店、杂货店、五金…等。 依客户分类 男性专卖店、儿童专卖店、女士用品店、婚纱等 三、各种商业类型比较 商业中心常犯的错误 缺乏目标市场观念（对市场不够深入，定位不够清晰） 定位后缺乏持续经营观念 (或实力不继或管理不善) 商品搭配不当，未事先计划商品配合，主题商品及配件 商品不相称（例如服装店旁卖烈酒） 商业街不只是“设定”及“成立”的工作，后继管理及经 营工作更是重点 资本的营运估算错误（例如：回收期太长、回报率降低） 三、各种商业类型比较 成功案例：富都家居装饰广场 投资回报+主题商业规划 失败案例：书香家园 产品规划+后续经营 四、竞争个案对比研究 社区规模较大，商业户型不够合理，面积从190－640 ㎡ ，产品销售以买为主价位在6000-7000元/ ㎡ ,由于产品有一定局限性，营销方式改变以租代买 四、竞争个案对比研究 书香家园 项目规模较大，商业产品优劣明显，差距较大，基本销售单元面积在160－1200㎡ ；销售价格在7800 元/ ㎡；租金在1-1.5元/天/ ㎡ ,商业产品滞销。 四、竞争个案对比研究 富都家居装饰广场 富都家居装饰广场隶属于葫芦岛市政府扶持玉皇商贸(A)区, 商业业态规划合理，有政府政策支持作为招商引资的强力后盾，同时开发商以项目经营及投资理念来吸引客群消化产品 四、竞争个案对比研究 结 论 葫芦岛位于辽西走廊，扼关内外之咽喉，环渤海经济圈的中央位置，历 史上为兵家必争之地，在市场经济的今天也必然会成为商家必争之地。 葫芦岛市支柱型产业调整、优化及得天独厚的海洋资源使该地区经济处于辽西经济领导地位 人口自然增长和外来人口拥入使得该地区房地产行业开始活跃 商业合理化定位、新经营理念的引进将加快商业地产消化速度 切合实际的产品设计是对营销强有力的基础保证 五、客群及业态分析 商业客户调查分析 五、客群及业态分析 自营型购买 经营服务业的中小经营者： 知名连锁店为自身战略性扩展进行购买， 如麦当劳、肯德基、雪亮眼镜、张一元茶庄等； 固定资产投资型购买 中小型的投资家，是中产阶级的代表： 看好本区域的升值潜力，因证券市场投资风险加大或低迷、 银行利率息偏低，为保值增值而购买，此外，部分购买本案 住宅的客户集约购买项目底商。 收益型购买 包括一些个体投资者和少数商业投资集团： 一般来说，投资住宅的回报率为5%左右，而投资商业的回 报率为8%至13%，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本， 还可借助贷款； 五、客群及业态分析 业态分析 五、客群及业态分析 业态分析 五、客群及业态分析 业态分析 五、客群及业态分析 业态分析 五、客群及业态分析 结 论 由于现阶段项目仍处于期房阶段，商业概念及区域价值尚未得到有效挖掘，买家基本以散户投资客居多，购买多为投资与自营，经营目的较为模糊，购买面积基本在80-320M2左右，相信随着散户不断的增多，大客户购买数量也将有所提升，目标客群将会更加清晰。 六、产品规划设计建议 1、14个墙体铺位； 2、销售均价7000元/平米，共计1.6万平米，销售总额1.12亿元。 3、如果不更改产品设计，将会损失过半，造成巨大的销售阻碍及利益损失。 六、产品规划设计建议 底商一层，采用柱体框架结构，可以避免产品硬伤带来的销售阻碍 六、产品规划设计建议 地上二层可用于住宅销售或物业办公用房，以及社区医疗卫生站等 六、产品规划设计建议 底商统一装修风格，做足美式风情氛围！ 六、产品规划设计建议 80