五星大厦业态规划定位报告(新).docVIP

目 录 第一部分：经营业态定位的依据 2 一、惠州商业的现状 2 1、惠州市概况 2 2、惠州市消费水平 2 3、惠州市商业发展概述 2 二、本项目基本情况 3 1、本项目基本数据 3 2、本项目所处商圈概况 4 3、项目周边商圈情况调查 5 4、项目周边住宅及人口结构、消费群体调查 11 第二部分：本项目定位及规划论证 13 第三部分：本项目业态规划 14 一、项目主题定位及功能 14 二、各楼层业态规划及楼层分布 14 负一层平面图： 15 一层平面图： 16 二~五层平面图： 17 第四部分：项目招商目标群体定位 18 目标商户名录： 18 第一部分：经营业态定位的依据 一、惠州商业的现状 1、惠州市概况 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，毗邻深圳、香港，南临南海大亚湾，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于泛珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级工业开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。 2、惠州市消费水平 2006年，惠州市社会消费品零售总额297.23亿元，增长18.2％。其中，城镇消费品零售额217.98亿元，增长21.9％；农村零售额79.24亿元，增长9.0％。分行业看，批发零售贸易业257.01亿元，增长18.5％；餐饮业40.22亿元，增长16.1％。2007年1～6月，全市社会消费品零售总额172.6亿元，增长17.6%，增幅比1～3月份上升2.2个百分点，消费市场持续升温，表明惠州商品市场随着城市经济的发展与人民收入水平的提高，发展后劲强劲。繁荣的经济带来了巨大的消费市场，由此吸引了全国众多零售巨头纷纷进入惠州市场淘金，抢占市场份额，并取得了巨额的利润回报。 3、惠州市商业发展概述 2002年至今，经过将近5年的发展，人人乐、丽日购物广场、万佳百货、百佳超市、世纪联华、天虹商场、海雅百货、时代百货、民乐福、女人世界、兴城百货、新一佳在惠州市区找准地点站稳了脚跟，这些都是营业面积均超过1万平方米的大型商场。另外西湖步行街、数码商业街、南坛商业街等商业街，国美、苏宁、永乐、顺电、名家电等专业店，快迪、美克、1+1、新一代等24小时便利店等，以及即将开业的康盈广场、港惠新天地等，构成了惠州现代商业的基本框架，而东平规划12万平方米的零售业巨头吉之岛惠州店也在建设之中。 二、本项目基本情况 1、本项目基本数据 项目位置：惠州市河南岸演达一路与石湖路交汇处 占地面积：4450平方米 商场总建筑面积：9769.3平方米 楼层 建筑面积（平方米） 地下1层 2691.3 1层 1014.0 2层 1516 3层 1516 4层 1516 5层 1516 层数：6层（其中地下1层，地上5层） 停车位：226（其中地下停车位205个，地上停车位21个） 建筑密度：45.6% 绿化率：33.3% 项目外观： 2、本项目所处商圈概况 项目位于惠州市级商圈——麦地演达商圈的核心地段，与人人乐、天虹、沃尔玛等大型商场一路之隔。 商圈范围 麦地演达商圈以花边岭广场为中心。是惠州目前商业最密集的黄金地段。 商圈内人口概况 麦地演达商圈是惠州市级商业中心，交通便利，商业、住宅、办公、酒店等各类设施林立，是惠州商业最集中的地区，也是人流量最大的区域。据统计，商圈内目前日均人流量超过8万人次。 麦地演达商圈是惠州中心城区，周边居住人口密集，住宅小区分布集中，并且随着商圈范围的不断扩大，新建社区日益增多，人口密度也越来越大。 商圈内商业现状、特点及存在的问题 现状及特点： 现在的“麦地演达商圈”，已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心，汇聚了国内知名的商业龙头人人乐、天虹、百佳、万佳、联华等大型百货超市零售企业，以及以女人世界、等为主的主题商世界零售业巨头也纷纷把麦地演达商圈作为在惠州发展的起点天虹商场、世贸中心相继开业，新一佳进驻东江明珠花园，沃尔玛签约港惠新天地等，使得这一带形成了名副其实的金三角 存在的问题： 麦地演达商圈主要存在三个问题：一是交通拥挤的问题。由于麦地演达商圈处于惠州市区与各县区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场的不足严重制约了商圈的繁荣发展。如人人乐，万佳百货都是比邻路边建设的，没地方停车导致商场购物环境较差，难以吸引有车一族的消费；二是商圈内各商场竞争无序，定位过于相似，不能很好的将惠州零售共同做大。 商圈未来规划和发展趋势 随着惠州经济的飞速发展，作为惠州市级第一大商圈的麦地演达商圈正急速膨胀，不断向河南岸、黄田岗、