基地所有权与地上权的权利价值估价-台住不动产估价师事务所.PDF

基地所有權與地上權的權利價值估價 黃國義  壹、前言： 依我國民法規定，建築物使用基地的權源關係除了所有權外，尚有地上權及租賃權 等權利型態。土地所有人若將其基地部份權利讓渡予他人使用，則土地所有權人所獲得 的經濟利益報酬，除了於契約存續期間內可收取的租金收益外，尚應加計價格日期當時 因恢復完整所有權，其基地期末價值處分之現在價值。本文擬舉一實例，就所有權與地 上權的權利價值歸屬關係，依不動產估價技術規則第 32 條規定，採「折現現金流量分 析法」公式 1 ，對設定地上權之所有權權利價值進行估價，並藉之解說讓渡契約存續期 間，權利出讓人與權利受讓人間，因租隙之經濟利益分配歸屬之變動關係 2 ，反映於基 地所有權與地上權的權利價值估價，其配置比例亦隨之不同的原因。 依不動產估價技術規則第 32 條規定：「折現現金流量分析法之計算公式如下： n n ( )k ( ) P = CF / 1+ Y + P / 1+ Y ∑ k n k =1 P ：收益價格 CFk ：各期淨收益 Y ：折現率 n ：折現現金流量分析期間 k ：各年期 Pn ：期末價值。」 貳、基本數據 實例為一設定有地上權土地，設定期間 20 年，每年租金收益 3,420,000 元，價格日 期當時市場價值每坪 600,000 元，收益資本化率 3.80% ，其他必要數據如下： 土地面積(坪) 250 土地單價(元/坪) 600,000 土地總價(元) 150,000,000 收益資本化率(%) 3.80% 地上權年期(年) 20 租金收益(元/年) 3,420,000 必要費用(元/年) 300,000 參、基地所有權權利價值估價 當土地所有人將一完整所有權，分割部份權利讓渡他人使用時，則土地所有人所獲 得的經濟報酬，除了於契約期間內可收取的租金利益外，尚應加計期末價值處分之現 値。因此，讓渡部份權利後的所有權權利價值估價，由於契約存續期間，經濟利益歸屬 的變動關係，而有下列兩種不同評估結果：                                                         台住不動產估價師事務所所長   1  1-1 、讓渡部份權利之所有權權利價值估價，係假設於一定期間內基地權利價值不變， 每年租金收益固定，且其經濟地租等於契約地租，亦即 a = P × r ，則讓渡部份權 利之所有權權利價值計算可定義為：PL = a × 複利年金現價率＋P × 複利現價 3 率。運用折現現金流量分析法拆算時，其演算式可改寫如下 ： n a 1 i P = ∑ + P × L i=1 (1+ r)n (1+ r)n (1+ r)n - 1 1 = a × + P × r(1+ r)n (1+ r)n (1+ r)n - 1 1