外国人在纽约买卖房地产常见问题-JunWangAssociates.PDF

外国人在纽约买卖房产的常见问题解答 在购买纽约市房产时，外国人需要缴纳哪些税？ 非居民外国人无需因其特殊身份而缴纳特定的税款。购买纽约市房产时，所有买家都必须缴 纳以下税费： 1、如果房产的购买价超过100 万美元，需缴纳购买价的1%作为豪宅税。也就是说，只要购 买价超过100 万美元，即需缴纳豪宅税。 2、购买新开发的房产时，某些开发商会特别要求买家缴纳交易转让税，并承担所有开发商过 户费用 （约3 千至5 千美元）。对于低于50 万美元的房产，买家须缴纳购买价的1%作为纽约市 转让税；对于大于或等于50 万美元的房产，转让税为购买价的1.425% 。无论房产价值多少，纽 约州转让税均为购买价的0.4% 。如果所购房产不是新开发的，则买家无需负责缴纳转让税。 3、融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。50 万美元以下的房产，需缴纳的按揭登记税为： 2.05% ，其中0.25% 由银行缴纳。等于或超过50 万美元的房产，按揭登记税为：2.175%，其中 0.25% 由银行缴纳。 在出售纽约市房产时，外国人需要缴纳哪些税？ 外国人需要缴纳收益税，并预缴外国人房产投资预扣税(FIRPT) 。目前，联邦收益税为净资本 收益的15%-20% 。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修 （修缮）费 用。同样，纽约州收取净资本收益的8.82%作为非居民收益税。另外，有些投资收益还会被征收 额外3.8% 的医疗附加税。 另外，外国卖家还需在交易完成时承担FIRPT 规定下的预扣税义务。 FIRPT 是外国卖家需缴纳的一种预扣税。FIRPT 预扣税税率约为总售价的15% （2016 年规则） 以上。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS) 缴纳所有其他税款（即所得税和资本收益税 等），则出售房产时应缴纳售价的 15% 以上数额作为预扣税，缴清所有其他税款后凭借完税文件， 此项税款会被退回至卖家。 通过公司出售美国房产的外国受益者和外国公司需缴纳销售所得金额的高达35% 的预缴额。 Jun Wang Associates 1 / 3 什么是遗产税，外国人是否需要缴纳遗产税？ 在纽约拥有房产的外国人亡故时，需按纽约州法缴纳纽约遗产税。如果外国人在美国拥有价 值约在6 万美元以上的任何有形或个人财产，则其亡故后，需进行纽约遗产税申报备案。目前， 纽约遗产税的税率为16% 。 另外，联邦遗产税也是在美国拥有的房产的外国人亡故时需缴纳的税种。目前，联邦遗产税 的税率可高达40% 。然而，除非与所在国订立了相关的税收协定，否则非美国公民不享有免税待 遇。因此，6 万美元以上的房产均需缴纳遗产税。 以个人名义购买房产有哪些优缺点？ 目前，个人的长期资本收益税税率为20% ，公司(Corporation)税率最高可达35% 。对于外国买 家而言，这意味着如果以个人的名义出售房产，则售房所获资本收益的应缴税款会低于以公司 (Corporation)的名义。然而，通过建立有限责任企业(LLC)，外国人可免缴上述公司(Corporation)税 款，并享受 20% 的联邦资本收益税税率。成立有限责任企业(LLC) 的个人可按自己的个人税率纳税， 而无需负担高达35% 的个人公司税率。所以，如果外国买家以公司的身份购买房产，相对于以个 人名义购买，在税收待遇无任何优势，但可以做到几乎同等税收。 虽然在税收待遇方面，个人拥有房产与有限责任企业(LLC)拥有房产之间并无显著不同。但有 限责任企业(LLC)可以在一定程度上保护外国买家，可能做到其独立于有限责任企业(LLC)外的财产 免于承担债务责任。有限责任企业(LLC)还可向外国买家提供额外的隐私保护。因为购买纽约房产 的业主必须在纽约市和纽约州登记其所有权，而网上数据库的登记数据是对公众开放的。 如果外国人希望以个人身份购买房产，还可通过建立信托持有房产。如设立的信托为不可撤 销信托，外国人亡故时可免于缴纳遗产税。此外，信托可以提供与公司类似的隐私保护。但信托 设立监管费用较高，适合有大宗或长期投资计划的家庭。 以美国公司(Corporation)或有限责任企业(LLC)的名义购买有哪些优缺点？ 如上所述，通过有限责任企业(LLC)或美国公司(Corporation)拥有房产，外国买家可获得债务保 护和额外的隐私保护。与标准公司(Corporation)不同，成立有限责任企业(LLC)的外国人可按个人税