香港住屋需求推算（2013-2022）.PDFVIP

香港集思会 香港住屋需求推算 （2013-2022） 陆伟棋 余婉华 2012 年 10 月 本报告主要代表作者个人意见，不一定代表香港集思会之立场。 香港住屋需求推算（2013-2022 ） 1 摘要 本研究设计了两套不同的推算模式，对未来的私人楼宇住屋需求， 作出初步估计。「模式一」以新增家庭住户及公屋住户流动来推算 住屋需求；「模式二」则考虑影响住户结构的多项因素，包括结婚 及离婚、住户分拆及流动等，来推算住屋需求。两种推算模式只 考虑由住户结构变化推动的客观住屋需求，投资者对房屋的投资 需求则未有计算在内。 「模式一」的推算结果显示，2013 至 2017 年每年平均需要增加 30,600 个私人楼宇单位，而2018 至2022 年的数字则为32,200 个。 若以比较全面的「模式二」来推算，2013 至 2017 年每年平均需 求增加43,100 个私人楼宇单位，才能完全满足住屋需求。在2018 至2022 年，每年平均需要的额外单位数目更高达45,300 个。 引言 1 住屋是本港市民最切身关注的民生问题，亦是社会稳定的 基础。尽管行政长官梁振英在上任三个月内先后公布超过十项楼 市措施，但住宅楼价指数较今年七月时仍然上升超过5%（见图1）。 市民认为楼价飙升的核心原因是供应量太少，以至市场供不应求、 推高楼价；加上美国联储局推出第三轮量化宽松措施，令市场预 期楼价会进一步上升，吸引了投资者入市，令供应更为短缺。 2 针对这个现象，政府应如何解决楼价飙升所带来的住屋问 题？较多人认为治本的方法是增加供应，因此提出增建公屋和居 屋，以及增加私人住宅土地等建议。事实上，从新一届特区政府 1 推出的多项措施可见，目前的房屋政策亦沿此思路而行 。然而， 当社会要求增加供应之时，却甚少触及一个重要的问题：究竟要 增建多少公屋、居屋，以及推出多少土地以兴建私人住宅，才能 1 行政长官梁振英表示会「稳妥坚定地实现我在竞选政纲中的目标：就是协助基层上楼，协助有 经济能力的中产市民自置居所，以及稳定有序地推出土地作兴建私人房屋之用。」（2012 年8 月 30 日） 香港住屋需求推算（2013-2022 ） 2 满足港人的住屋需求？ 图1：2012 年7 至10 月楼价指数变化 3 既然 「增加供应」是为了满足住屋需求，我们不能盲目地 大幅增加住屋供应量，也不能完全依靠市场机制，漠视市民的承 担能力。虽然政府明确表示，未来3、4 年的私人楼宇供应量将达 6.5 万个，但另一方面要先弄清 「需求多少？」、「何时需要？」这 两大核心问题。必须指出的是，任何住屋需求的预测模式都有其 局限，不能绝对准确地推算有关需求，而根据过往的研究经验， 理论上的估计与实际有效需求之间亦存在一定差异。然而，缺乏 科学化的调查和推算，将难以制定长远规划房