剖析未办产权只出售使用权过户后房屋应归谁.pdfVIP

免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 未办产权只出售使用权过户后房屋应归谁 案情 2001年9月9日，刘某与张某等签订一份宅基地房屋买卖协议，书面约定：一、 张某等将其座落在永新县开发区的宅基地及房屋(未进行房屋产权登记)转让给刘某; 二、宅基地及房屋的买卖价为11万元，办理土地过户手续的费用包括在该款内;三、 立协议时缴付定金7万元，待办完土地过户手续后至2002年2月交清4万元;四、待买 房交清价款11万元时房屋移交，一切权利属买方所有，卖方无权提出任何要求;五、 协议经双方签字并给付定金后立即生效。合同签订后，刘某于2001年9月11日给付定 金7万元，同月18日，张某等向公证处提交书面声明书，声明将该土地使用权全部归 刘某所有，土地使用权证的所有人更改为刘某。9月20日，刘某持原宅基地使用证、 张某等的申请书、永新县公证处的公证书、户口簿等办理了国有土地使用权证过户 手续。2004年7月6日，刘某再付款28000元，张某等在收款收据上载明：收到刘某交 来城北开发区张某名下房屋款28000元整，同时将房屋全部移交给买方所有，卖方只 按时收回买方的余款12000元，时间在买方出卖时或2005年6月30日前，其他无任何 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 理由干涉买方的权利。刘某出具欠条给张某后，遂搬入该房屋内居住，2006年10月 27日，刘某又付给张某1万元，尚欠2000元。2008年3月9日，张某强行撬开刘某的房 门，更换门锁，入住该房屋内。刘某遂向法院提出房屋所有权确认纠纷诉讼。 【分歧】 第一种意见认为：双方签订的协议无效，房屋所有权并未转移，该房屋应确认 归卖方所有。《城市房地产管理法》第37条和《城市房地产转让管理规定》第6条都 明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，买卖协议违反了以 上法律规定，应当无效。且《物权法》规定，不动产物权变动的公示方法为登记， 登记是不动产物权变动的生效要件，非经登记不能产生所有权转移的效力。且根据 基础合同效力与物权变动效力相分离的原则，虽然房屋买卖协议有效，房屋已经实 际交付给买方使用，但未在房地产登记机关办理了变更登记，买方仍不能取得该房 屋的所有权。 第二种意见认为：双方签订的买卖协议有效，房屋所有权已转移给买方，该房 屋应确权给买方所有。协议系双方真实意思表示，符合自愿、公平、诚实信用的交 易原则，是合法有效的。房地产买卖不仅涉及到房产，也涉及到地产，“房随地走、 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 地随房走”是一个基本原则。本案买卖双方签订协议并交纳定金后，卖方主动到公 证机关提交书面声明书，经公证机关公证后，卖方又主动到土地管理机关书面申请 变更土地使用者，土地管理机关也依法将使用权人更改为买方。本案中，卖方收到 房屋款后，在收款收据上载明“将房屋全部移交给买方所有，卖方只按时收回买方 的余款12000元，其他无任何理由干涉买方的权利”。根据《物权法》和最高人民法 院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)的规定，房 屋应当确权给买方。 【管析】 以上两种分歧意见的焦点集中于买卖双方所签订的宅基地房屋买卖协议有无效 力以及产权是否确认给买方两个方面。 该案中买卖双方所签订的宅基地房屋买卖协议是否有效的问题，笔者同意第二 种意见。 我国《城市房地产管理法》第37条之规定仅属对交易过户的行政管理规定，而 非针对合同效力的强制性规定，未领取权属证书的房地产无法办理过户。法律作出 这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事 免费法律咨询3分钟100%回复