_退二进三_中工业用地评价体系研究_以苏州_省略_园CBD南_北工业区改造控制性.pdf

“退二进三” 中工业用地评价体系研究 —— 以苏州工业园CBD 南、北工业区改造控制性详细规划为例 黄伟 摘要：苏州工业园区是我国工业园区建设的成功案例，但随着十多年的建设和发展，园区出现了空间增量 不足、经济增长速度放缓等问题，部分工业区已面临转型升级、“退二进三”的要求。苏州工业园区作为全 国工业园区建设的样板和先行者，其面临的问题和解决策略对其他后发地区具有一定的借鉴意义。本文以 苏州工业园区CBD 南、北工业区改造为例，在分析现状工业区现状存在问题的基础上，提出以综合效益评 价、企业发展趋势分析、工业用地分布适宜性分析、相关部门意见整合分析等为主体的工业用地综合评价 体系，同时运用GIS 技术辅助分析，以此作为工业区改造的前提和重要支撑。 关键词：退二建三；苏州工业园区；工业用地评价 1 引言 苏州工业园区于1994 年成立，经过十多年的开发 建设，取得了令人瞩目的成就，地区生产总值已超千亿 元，并以占苏州市3.4%土地，创造了全市15%左右的经 济总量，成为了苏州市经济社会发展的重要增长极。 苏州工业园区现下辖中新合作区、娄葑镇、唯亭镇、 胜浦镇，总面积288 平方公里。中新合作区面积约为80 平方公里，共分三区，是苏州工业园区的核心组成部分。 其中，中新合作区一区（以下简称园区首期）是园区最 先规划建设区域，目前，除CBD 区域外，其余区域已 基本建设完成。本次“退二进三” 的规划范围是园区首期 图 1 规划范围图 4270 的工业用地，位于园区CBD 核心区的南北两侧，总面积278.02 公顷，是园区建设最早，发 展水平最高的工业区。 苏州工业园区作为全国工业区建设的范例，已迎来了由生产型工业园区向生态型综合 新城转型发展的转型契机，如何抓住这一重大机遇使发展水平更进一步，如何更为科学、合 理的引导工业区的转型升级，成为亟待研究的问题。其中，位于CBD 两侧的园区首期工业 区更是最为重要的先导区。 2 苏州工业园区首期发展背景 2.1 现状特征与问题 2.1.1 现状特征 （1）发展水平高 园区首期内工业企业发展水平在国内甚至国际都处于领先水平，有部分企业在全国同 类产业中占有重要地位。同时，园区首期在园区5.3%的土地上创造了近四分之一（23.4% ） 的经济总量，而其工业能耗仅为整个园区的1.4%，其发展水平远高于园区的其他区域。至 2008 年，一区地均工业总产值超过240 亿元/平方公里，已接近新加坡当年的平均水平。 （2 ）主导产业类型突出 电子信息制造业和机械制造业是苏州工业园区的两大主导产业，园区首期两大主导产 业的企业数占到企业总数的68%，主导产业集聚度达81%。 2.1.2 存在问题 （1）空间增量不足 园区首期是园区的最早规划建设的区域，建设基本按照原总体规划实施，原规划中确 定的工业用地现已基本全部建成，依靠增加用地供给以提升一区的工业发展已难以为继。 （2 ）增长速度放缓 从增长速度的变化情况看，园区首期工业用地的三项主要经济指标：工业总产值、主 营业务收入、出口销售收入在保持高位增长的同时出现了一定的增速下滑趋势。 （3 ）企业自发转型出现 当前，园区首期内已经有部分中小企业已开始自发转型升级，但由于缺乏规划引导和 政策限制，这种改变功能的情况很多是未经批准擅自进行的，由此一方面造成了土地收益的 流失，另一方面工业、商业、居住和办公混合带来了一系列的城市问题。 4271 2.2 改造动力 2.2.1 经济发展规律 苏州工业园区设区以来三产结构不断调整，由1994 年的25.9 ：53.5：20.6 调整为2009 年的0.2 ：67.3 ：32.5，具备了较高的工业化水平。按常住人口计算，苏州工业园区2009 年 人均GDP 达到2.26 万美元，已达到发达国家水平。相关资料显示，发达国家三次产业结构 大约为3 ∶36 ∶61，人均GDP 早已跨越“发达线” 的苏州工业园区无疑要以这个“黄金比例” 为目标，不断调优产业结构，由“工业型经济” 向“服务型经济”转型，强化服务业的发展势在 必行。园区首期是距CBD 最近、建设最早的工业区，是未来三产发展的重要延伸区