健康主题地产策划案.doc

金石B13号地 “星海湾”健康主题推广思路报告 河南金石地产有限公司 2013年4月9日 内容纲要 市场概况 竞争对手分析 SWOT分析 项目定位 市场推广 市场概况 许昌市 许昌市位于河南省中部，河南经济强市，“中原五小虎”之一，中原经济区核心城市，中西部非省会强市，著名历史文化名城。截至2011年4月24日，许昌市辖1个市辖区(魏都区)、3个县(许昌县、鄢陵县、襄城县)，2个 (长葛市、禹州市)。同时，为了进行有效的管辖，另有许昌新区(副厅级) 长葛市，71万 许昌县，84万 鄢陵县，72万 襄城县，83万。B13号地周边配套 学校：点点幼儿园、许昌市一中分校、东城区第一高、文博高中、许昌学院东校区 医疗：许昌市人民医院、许昌博爱乳腺病医院、中山医院、市中心医院、凤凰医院、 银行及邮政：许昌银行、邮政银行、 休闲：坐18路公交20分钟可到新玛特商场，胖东来生活广场等大型购物广场，周边有许昌迎宾馆，湘味坊等宾馆酒店。 公交车：有九个公交车站点。最近的有18路公交和2路公交。交通便利。 二、竞争对手分析 从周边竞争对手进行分析： B13号地主要面对的竞争对手有3个。分别是恒大绿洲、空港新城、奥体花城三个楼盘。 恒大绿洲地理位置在学院路与天宝路交汇处。均价5400/㎡。项目特色为花园洋房，精装修。总建筑面积72万余平方米，共3784户。交通配套京港澳高速出口，临近高铁站。是我们此次项目的强大竞争对手。 空港新城地理位置在东城区天宝路与新107国道交汇处，装修方面有毛坯和精装修两种。均价4500每平米，总建筑面积不低于110万平米。是我们的平行竞争对手。 奥体花城目前已经销售完毕，进入了二手交易时期。二手交易对我们公司的项目冲击很大。据调查，奥体花城的二手房每平米售价普遍在4000/㎡的价格以下。根据国家规定商品房未满五年进入市场进行交易需要交纳5.6%的营业税，那么同一手交易相比，它的实际成交价在4200/㎡左右，仍然对我们此次项目的冲击很大。 从地产商圈的角度来分析： 地产的商圈比较大，廊括了市、县、乡。目前许昌市在售或未售楼盘共60个，其中正在销售的楼盘共35个。待售楼盘为25个，还有数个准备动工的潜在竞争对手。 在售楼盘的名称及均价参考： 宏安·世纪宏城 3650/㎡ 恒大绿洲 6000/㎡ 瑞贝卡·潩水庄园 3500/㎡ 华洋瑞泰·金域湾 4100/㎡ 广汇·君悦城 4100/㎡ 空港新城 4200/㎡ 宏伟·西亚图 3500/㎡ 香港城 3600/㎡ 运河湾 4100/㎡ 鸿业·文景范 4600/㎡ 连城国际 3450/㎡ 丽景天城（小产权） 2900/㎡ 天基·理想城 3600/㎡ 时代皇廷 4500/㎡ 许富花园 4550/㎡ 恒达·NAPA溪地 4500/㎡ 东方·连城春晓 3400/㎡ 建业·森林半岛 4900/㎡ 新景范 4200/㎡ 万象春天 4800/㎡ 键发·御园 5000/㎡ 长泰·镜湖花园 3200/㎡ 博林·鸿景范 4200/㎡ 广宇·颐景范 4200/㎡ 城标·尚郡 4900/㎡ 碧水名郡 4000/㎡ 从以上的数据统计来看，公司周边主要竞争对手的楼盘均价为4500/㎡。因此建议“星海湾”开盘以3999㎡为起价（位置差且仅限几套，目的是炒火楼盘），4700/㎡为均价上下调整。楼王价格可随着销售价格走势定至5990/㎡ 三、SWOT分析 机会 许昌市总人口456万，大约有100万户。目前许昌市的地产开发项目共60余个。现房不足十万户，市场需求未满足。 公司项目在许昌市魏都区。就周边的县乡来看，项目具有强大的竞争优势。 国家GDP不断上涨，GDP上涨房价就会上涨。国民经济上涨房价反而下降就是不正常。 国家政策的出台时为了使房价稳定增长，而非降价。 威胁 竞争对手强大，竞争激烈。恒大集团是许昌市政府招商引资的企业。在拿地方面，恒大所拿到的地远低于市场价，再加上企业实力强大，对公司项目具有很大的威胁性。 政府出台的房产限购，以及即将出台的房产实名制都对房产的销量造成了很大影响。 优势 金石地产是许昌本土