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业主维权运动：产生原因及动员机制∗ ——对北京市几个小区个案的考查 张 磊 内容提要： 本文采用社会运动理论中的资源动员、政治过程理论和利益集团理论研究中国城市 的业主维权运动。笔者将宏观的利益集团社会政治视角与中、微观的维权运动动员 机制结合起来，考察影响业主维权运动的主要因素。笔者在北京市小区维权案例中 发现，在房地产开发和物业管理领域，以开发商和物业公司为主体，包括房管局小 区办、地方法院和街道办事处等相关政府部门和政府官员在内的、一个具有分利性 质的房地产商利益集团已经形成。该集团的强势地位，使开发商和物业公司敢于普 遍而广泛地侵害广大业主的合法权益，这正是业主维权运动兴起的深层原因。维权 骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰 富的资源，是业主组织起来，击败房地产商利益集团，取得维权胜利的核心因素； 这五个因素构成了业主成功维权的中、微观动员机制。 关键词：业主维权运动 房地产商利益集团 资源动员理论 正当权益合法化 动员机制 一、导 言 1978 年后，中国逐步由计划经济向市场经济过渡。随着经济体制改革的深入，各项社 会和福利改革也相继展开，其中住房市场化就是一项重要的社会体制改革。在不到20 年的 时间里，我国的房地产业和住房建设、分配、管理制度迅速发展，新式商品房小区急剧增加， 物业管理到90 年代中期后已经辐射至全国各大中城市。 在新式小区和物业管理在城市中迅速扩展的同时，物业问题在各大城市中大量出现。在 北京，物业纠纷不仅在数量上有上升趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。从“中国第 一商城”、“九龙花园”、“现代城”、“鹏润家园”到“天通苑”，一件件的“业主被打事件” 被制造出来。①业主大规模的集体上访事件也开始出现。物业管理已经成为北京乃至中国城 市中的一个重要社会问题。它造成了社区秩序的混乱与不安定，严重地影响到了业主及其家 庭的正常生活,政府、开发商和物业公司的很多精力也被牵涉进来。根据中国社会调查所2002 年对北京、上海和广州三地的一项专门调查，有近90 ％的居民对物业管理不满意 （李浩明， 2002 ）。该所2004 年在全国进行的“霸王现象”认知度调查结果显示，在公众心目中，“房 地产和物业”居于“霸王现象”行业排序的第二位，仅次于“电信”（中国社会调查所，2004 ）。 为了维护自己的合法权益，北京市的很多小区爆发了业主维权运动，但是维权活动十分 艰难，成功维权的案例几乎是凤毛麟角。因此，本文所关心的问题是：业主维权运动产生的 深层原因是什么？哪些因素影响到业主维权运动的成功？缘何取得成功的维权运动较少？ ∗ 在收集资料和撰写本文的过程中，导师张静教授给予我很多帮助，并且提出了许多宝贵的意见，在此表示衷心地感谢。此外， 还要感谢林南教授、赵鼎新副教授、杨善华教授、谢立中教授、夏建中教授、刘爱玉副教授、刘能副教授、刘精明副教授和 祁冬涛博士，他们给我很多有价值的建议。当然，本文作者对文章负全责。 ① 引号表示业主所居住的小区的名称。 1 二、文献综述与理论框架 （一）既有研究 随着业主委员会（简称业委会）①和物业管理的出现和发展，很多学者开始关注这类新 事物。曹锦清、李宗克等在 1999 年对上海市徐汇区康健街道物业管理的基本情况进行了调 查，并撰写了研究报告。张静 （2001a ）分析了业委会这个自治组织的性质、业主和业委会 的关系以及业委会对今后中国城市居民的社会关系的影响，她指出，业委会的出现可能意味 着一种社会基础关系结构的根本转型和一个“新公共空间”的出现。笔者（张磊、刘丽敏， 2001/2005 ）和夏建中 （2003A ）则从小区业委会运作的具体案例入手，考察了物业运作的市 民社会性质。姜朋 （2004 ）从法学的视角审视了业主委员会和居民委员会之间的关系，认为 将业主大会及业主委员会纳入到居委会的名下很难从法理上说服人。毛寿龙（2003A 、 2003B、2004 ）从公共管理角度指出开发商和相关政府部门之间的密切关系，并分析了国