大学城商业街定位业态租金建议方案.doc

学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案 （部门讨论稿） 商业定位 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下： 学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。 学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们大多本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施，业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目，引进大众型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。 二、周边商业项目调研 1、基本情况 湖东大厦 联丰广场 翰林大厦 面积 约30000平方米 96000平方米 23700平方米 定位 在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。 集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。 本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则，建设形成一个区域商业中心。以白领家庭式消费主体配套为主，开发适合中档家庭消费的零售、服务业；兼顾周边学生特色需求，提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套； 业态组合 餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。整个项目由3幢建筑组成，南楼设置中西式餐饮店5家；北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能，并配备了生活必备的零售商业，主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品，2、3层为商务办公、社区教育培训。 餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。整个项目由5幢独立建筑组成，A栋1层为服饰、2层为中介办公；B栋1层为百货街区；2、3层计划调整为大型家居卖场；C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施；D栋1-2层为特色餐饮，3-4层为经济型旅馆；E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。 餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。整个项目由南北2幢大楼组成。北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、中国移动、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等；2楼为餐饮、咖啡；南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等；2层为大型ktv；3-6层楼为经济型酒店；7-9层为公司办公用房 主要商家 肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪 世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部 麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等 总体情况 该项目为社区配套型商业，周边约有2万人居住的中高档商品住宅小区。体量较大，面临招租压力较大。在满足邻里中心基本功能的前提下，根据区域消费市场的特点，引入装修公司、房屋中介、社区教育培训，并推出小型商务写字楼出租，总体运营情况良好。 该项目为园区南部大型的区域性商业中心，周边居住约近20万人口的拆迁小区及外来流动人员。功能齐全，业态丰富，对周边有较强的辐射，为销售型商业项目，目前销售价格8000-20000元/㎡，销售形势较好。由于产权分散，整个项目缺乏统一的整体运营管理，造成业态混乱，档次较低，商业形象不佳。 该项目定位准确，人流动线流畅，业态规划合理，地理位置较好，加上邻里中心品牌优势，今后与文星广场将成为高教区主要的商业中心之一。租售结合，该项目前五年与业主签订包租协议，由经营管理公司代为招租，每年给业主返回８％左右的投资回报。目前销售价格为12000-18000元/M2，目前可供销售店铺（北楼）98％已售罄。 2、借鉴和启发： 我们应充分结合商圈目标消费群、商圈人口项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所服务的消费者决定的。有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成