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新常态下养老社区规划的困境与突围 罗启亮 摘要：养老社区既是在我国老龄化程度不断加深、养老服务缺口巨大背景下的重要战略抓手，也是经济新 常态下市场主动选择的突围新方向之一，近年开始得到了广泛关注。但是，目前养老社区规划仍面临着传 统养老观念、专业人才缺失、盈利模式不清的巨大挑战，同时在供给侧仍存在简单将养老社区当作一般住 宅地产进行规划的认知偏差。本文通过对我国养老社区开发模式演变时序的梳理和特色案例的分析，指出 养老社区营造的核心要义在于更加侧重合理运营、提供有效服务的“地产经营”模式，而非过去强调短期 回报的 “地产销售”模式。当前对于决策者而言，养老社区开发的核心要务在于培养长期投资能力、适老 化产业设计能力和专业服务能力作为前提。在此基础上，本文提出在规划环节应当从环节把控、区位条件 与政策市场分析、发展策略、保障机制等方面出发，探索克服现实瓶颈、塑造特色竞争力的规划应对方案。 关键词：新常态，养老社区，养老地产，养老服务 1. 引言 养老社区是在我国老龄化程度不断加深的大背景下催生的热门概念。不同于受政府财政 补贴的公立养老机构，养老社区主要由政府引导、多元的民间力量主导，更具有受市场调控 的商品属性。因此，养老社区的规划在被要求承担应对社会结构转变使命的同时，更需要理 解养老社区作为市场化产品在“创造新供给”中的重要作用。 具体来说，我国养老社区的开发模式在过去缺乏民间财富积累的时代发展并不成熟，与 1 老龄化危机同样严峻、中产阶层体量却更加庞大的美国、日本等国存在较大差距。那么， 在新时期下，探索养老社区的合理开发模式并实施指导落地，将成为规划师在洞悉政策与市 场的基础上发挥空间规划专长的重要战场。 2. 新常态下的养老社区再认识 2.1 社区养老与养老社区开发热潮的必然性 2.1.1 供需关系视角 从需求端来看，养老社区存在极大的需求空间。首先，我国老龄人口体量巨大，至2015 年末全国共有60 周岁及以上人口2.16 亿，占总人口的16.7%；其次，我国老龄化趋势严峻， 世界卫生组织预测至2050 年我国将有35%的人口超过60 岁，成为世界上老龄化最严重的国 家。根据全国老龄办的预测，目前我国养老产业市场规模约为1 万亿元，而2040 年将达到 约17.5 万亿元，未来巨大体量的老龄人口将助推养老产业的发展。其中，作为养老服务重 要空间载体之一的养老社区未来发展前景将无可限量。 图 1 养老产业规模预测（来源：全国老龄办） 1 从供给端来看，在国家确定 “9073”养老形式构成 的大背景下，养老服务的现状供给 不足以开始显现。“社会养老”方面，一是随着养老床位的需求不断增长，过度依赖公共财 政的公立养老机构现状供应已出现巨大缺口，特别是在北上广深等重要城市，公立养老机构 纷纷出现了“一床难求”的局面；二是由于养老机构现状大多存在设施简陋、医疗护理能力 [2] 不足的质疑，市场缺乏满足多层次养老需求的有效供给 。“居家养老”方面，由于受到生 育率下降、“四二一”家庭结构的影响，加之改革开放以来社会经济发展对传统孝道意识的 [3] 撬动，居家养老必然存在现实缺口，亟待社会力量补充 。 1 2011 年民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》提出“9073”的建设方针，即90%的老 年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养 老服务机构集中养老 以上养老服务的供需落差表明，“社区养老”将成为提供养老服务重要的补充力量之一， 探索民间资本介入养老社区开发的历史拐点已经到来。 2.1.2 宏观政策视角 自我国跨入老龄化社会以来，多项激发养老产业活力的政策陆续颁布。其中与民间资本 介入养老社区开发直接相关的政策有以下六个方面：①审批制度上制定权力清单，逐步下放 审批权限；②企业登记制度上通过 《公司法》改革促进新增盈利性养老机构；③人才政策上 建立完善养