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资深二手房律师解读常见的二手房买卖纠纷 “天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。近年来，由于 城镇化进程的加快，房产市场刚性需求加大，二手房交易量大幅上升。 随着二手房交易量的增加，房产市场价格的不断波动，加之政府出台 的房产限购政策，导致各种房屋买卖纠纷案件数量大幅上升。 作为一名从业多年的资深房地产建筑工程律师，笔者至今已成功 代理过上百余件二手房纠纷案件，同许多审理房屋买卖合同纠纷案件 的法官以及律师同行就各种类型的二手房纠纷案件进行过深入的探 讨和研究，并集多年诉讼代理经验精心撰写了 《二手房买卖法律实务 操作指南》一书，2012 年经由法制出版社出版。 随着近年来政府调控房价、房屋限购等各种新政的出台，大量新 型二手房买卖纠纷案件不断涌现，笔者觉得有必要对实务中常见的二 手房纠纷案件做一个系统的分类和整理，这既是对读者负责，也是对 笔者——一名资深二手房律师实务经验的最新反思与总结。由于个人 能力有限，不足之处在所难免。本文仅在此抛砖引玉，希望与各位律 师同行和朋友共同探讨和交流，并期望此文能对遭遇二手房纠纷的当 事人有所启发和帮助。 笔者将多年来在二手房案件代理实务中遇到的不同类型的二手 房纠纷案件做了系统的梳理和分类，鉴于时间和篇幅的限制，在此不 一一阐述，仅就比较常见的二手房买卖纠纷进行分析。 一、只存在购房定金协议，如何认定房屋买卖关系是否成立？ 1 【问题】 买卖双方没有签订正式房屋买卖合同，只有购房定金协议的情况 下，能否认定买卖双方之间已形成房屋买卖关系？ 【法律规定】 根据 《合同法》第12 条规定，合同一般包括当事人的名称或者 姓名和住所、标的、数量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违 约责任、解决争议的方法等8 项内容，但对合同成立的必备条款并未 作出明确规定。《合同法司法解释（二）》第1 条规定“当事人对合 同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的 和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有 约定的除外”。该司法解释同时规定了合同欠缺其他条款的确定方法： “当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六十二 条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。该司法解释明确了合同 成立的必备条款，即只要有明确的合同主体和合同标的、数量、价款 等内容，一般应认定合同成立。具体到房屋买卖合同，成立的必备条 款应是指房屋基本情况、房屋价款。 【二手房律师解读】 房屋的基本情况主要是指房屋的坐落，即交易的房屋须是确定的， 具体来讲应是按照双方的约定能够在房屋登记机构确定房屋的具体 所指。房屋的基本情况表面上很容易确定，但在另一类合同，如商品 房预售合同中，因为房屋尚未建成，尚未取得产权证书，房屋基本情 况并不易明确，此种情况下，在合同中如何把房屋基本情况明确下来 2 就十分重要。 若买卖双方在签订的《购房定金协议》中已经明确了买卖双方、 买卖房屋坐落、价款数额及价款支付方式等合同主要内容，且双方均 认可是出于自愿订立该协议，即对前述条款达成了合意，当事人的姓 名或名称、房屋信息、价款以及支付方式都是可以确定的，即使没有 签订正式的房屋买卖合同，在不需要其他生效要件的情况下，买卖双 方之间的房屋买卖合同关系也是能够成立的。《购房定金协议》对双 方当事人均具有拘束力，双方均应依约履行协议。 二、借名买房纠纷 【问题】 近年来，由于限购政策、住房保障政策、贷款政策等涉及房地产 交易相关政策的影响，买房人借名买房的行为并不罕见，借名买房行 为导致房屋的名义权利人与实际权利人相互分离，随着房屋价格的大 幅上升，部分名义权利人 （房屋产权登记人）在利益的驱使下反悔， 由此引发借名买房纠纷。 【法律规定】 依据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的指导意见（试行）》第 15 条的规定：“当事人约定一 方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有 房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有 权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其 他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除