存量土地盘活再利用个案分析与思考.pptVIP

存量土地盘活再利用个案的分析与思考 第一部分 城中村改造 一、关于城中村——城市中的农村社区（Urban Village， Village in city） 特征： （1）在生产方式、生活方式、建设景观及社区组织等各方面更是保留浓厚的农村居民点特征而与城区差别明显。 （2）人口密度高，治安问题较多。由村民、市民和流动人口混合构成。 （3）城市规划滞后，违法违章建筑集中，房屋密度高、“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 村民居住环境差。 （4）基础设施不完善，卫生条件差。存在严重消防隐患？ 成因： 城市化过程中，被政府遗弃的人与地： 只征收耕地，不征收农民居民点 缺乏规划与施政投入 社会服务与管理的真空地带 很多地方村民以租房为生，加盖，扩建房屋获得更多房租收入。低租金的城中村住房为大量低收入工作者提供了安身之所。 城中村的现状体现了地方政府一贯以任内政绩为行为取向的做法，也体现了村民在政府权力真空的情况下尽可能获得更多收益的诉求。 城中村改造的一般方法大致有三种： 村集体经济主导、非市场化的社区改造模式； 政府主导、半市场化的旧区重建模式； 开发商主导、市场化的综合开发方式。 其中后两种实施较多。 在程序和补偿上基本参照城市拆迁办法来执行。 二、浙江省浦江县的“模拟拆迁” （一）背景 浦江位于浙江省中部，县城面积17.6平方公里，城区人口12万，另有10万左右流动人口。 2003年计划对五个区块进行改造，提供货币补偿和产权调换两种安置方式。居民不认同，并引发大规模集体上访事件。最终只有两块完成。 一个不在拆迁计划中的城市中心区块——南门头地区的居民主动提出申请拆迁改造。地方政府调整计划，先完成了该区块的改造。并调整拆迁改造程序，在2004年改造城市边缘的下季宅村。 （二）模拟拆迁模式 最大特点：由居民自愿申请拆迁，拟定拆迁区块。政府结合城市规划建设需要等实际情况，将联名申请拆迁户达到所在地总户数90%以上的区块，确定为拆迁区块。改变了以前政府单方面设定拆迁区域，发布拆迁公告的做法。 132户的区块在一个月内完成拆迁。每户可获得120%的建筑面积。 （三）效果 原地安置，居民意愿得以体现 住宅条件和社区环境得到改善 政府减少了政治风险,成本降低,效率提高 改造后安置同样人口,占地面积反而增加 三、深圳渔农村的改造 （一）背景——深圳无地可用 特区内可供出让的土地仅余十平方公里左右。深圳市政府2003年制定了三年紧缩供地的政策，2003年1.08平方公里，2004年0.98平方公里，2005年进减至0.8平方公里。 房屋价格从2004年开始出现了大幅度上扬。深圳市政府压力巨大。2004年采取两项举措解决土地供给问题：一是将宝安、龙岗两区农村集体所有制土地全部转为国有；二是加快对城中村的改造。 (二) 经过——抢建风潮下的妥协 2004年5月初，听闻城市政府要出台新 “城中村”改造政策，渔农村村民集体行动，自行拆除52栋旧住宅，并开始合并建设37栋高度都超过15层的房屋。 5月11日，福田区政府制止抢建，并提早启动渔农村的改造计划。 8月上旬，渔农村村民又开始自行建设。村委会主任带头，局势失控。 8月20日，区政府组织500多名警察和城市管理人员于早上7点进入渔农村施工现场，先停水停电，而后进行强制性拆除和清理，引发村民集体性抵制，村民们用摄象机录制双方冲突过程，几位区长被围堵在小房间内，遭受谩骂，整个行动以失败终结。 政府避免与村民直接冲突，通过对参与抢建房屋的工程队、提供施工材料的机构、以及村集体公司施压，并在道路上设立关卡防止建筑材料进入施工现场，来控制私房的建设。 10月中旬，政府谈判工作组进入渔农村，逐家与村民进行谈判。10月27日， 区政府、村集体公司、政府约请的开发商金地集团共同签署了改造项目的合作协议。 10月28日，政府发布了《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》和《深圳市城中村改造暂行规定》。前一个文件用高压姿态强调了政府控制违法建设的决心和具体办法，而《暂行规定》对“城中村”的规划、建设、管理等方面的工作做出了详细规定。 11月，规划出台，村民了解了规划内容和政府补偿方案后，陆续签署协议。到2005年3月，旧村范围内的全部45户人家都签定了协议，共105栋房屋，合计