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百伦律师事务所 百川朝海 逸辈殊伦 BAILUN LAW FIRM 北京·天津 [键入文档标题] 百 伦 律 师 Bailunlawyers 2017年 3月刊 本期摘要 1、经营性房屋租赁 敬请注意： 2、房屋装饰装修损失 本月刊所载 3、房屋租赁合同的解除及后果 信息仅作一般参 考，在任何意义 4、经典案例 上都不视为律师 向客户提供的特 定的法律意见或 建议。 《百伦律师》 2017年3月刊 序言 近年来，商业物业的租赁，如商场、超市、饭店等，往往在商场建设前期就 已经开始甚至完成了招商工作。而经营性房屋租赁合同往往具有租赁期限长、承 租人投资数额巨大等特点。因传统零售业受到电子商务冲击的较大影响，作为出 租方的开发商或个体户因承租人拖延交纳租金而提前解除合同、承租方因经营状 况不好提前关店或延迟入驻等现象犹如雨后春笋。在此类纠纷中，关于经营性房 屋办理营业执照、提前解除租赁合同的后果及房屋装修残余损失的界定等往往成 为各方争议的焦点，而这些问题在司法实践中也呈现不同的裁判结果，值得加以 研究和探讨。 我所在近几年中处理了大量的有关经营性房屋租赁合同纠纷的诉讼案件，积 累了丰富的诉讼经验。现结合相关典型案例分析及相关法律或司法解释之规定， 就商业物业租赁合同纠纷中常见疑难问题及司法实践观点进行梳理和归纳。 经营性房屋租赁 1、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业 执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？ 实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制， 致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承 租人依据 《中华人民共和国合同法》 （下称 《合同法》）第九十四条第 （四）项 规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违 反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存 在上述限制的除外。 （2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无 法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租 赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。 租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租 赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度 等因素酌情予以减免。 百伦律师事务所 第1页 《百伦律师》 2017年3月刊 2、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除 租赁合同的，如何处理？ 租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履 行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内 仍未履行，承租人依据 《合同法》第九十四条第 （三）项规定要求解除租赁合同 的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定 出租人不负有此协助义务的除外。 3、带照租赁合同纠纷如何处理？ 出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照 一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包 含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支 持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的， 应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政 主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。