商品房预售备案登记.doc

商品房预售合同登记备案 一、商品房预售合同登记备案 （一）商品房预售合同备案的法律规定 预售商品房合同登记备案制度的法律根据最早来源于1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。此外，《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》也对商品房预售合同办理登记备案手续有所规定。我国实行登记备案制度的目的主要是房地产管理部门对合同的一种行政管理措施，对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查，对登记备案的性质和效力却未予明文规定。??? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。该司法解释明确了房屋买卖合同登记备案不是确立合同效力的必要条件。目前尚无法根据相关法规得出购房者在预售登记后权利优先其他物权人的结论。现阶段商品房预售合同登记备案制度登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，是一种备案性质行政管理手段，尚不能发挥保护民事权利的作用。 （二）商品房预售登记备案的特征 1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。 2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。 3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。 （三）商品房预售合同登记备案的实践操作方法??? 在实践中各地对预售合同登记备案有不同规定，近年来大多采取网上登记备案方式，最多只是对预售合同的形式审查。根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产管理部门和土地管理部门审查开发企业具备办理《商品房预售许可证》的材料后，颁发《商品房预售许可证》，开发企业与承购人签订商品房预售合同，“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”并没有规定在办理商品房预售合同登记备案手续时的审查条件，仅仅是一种合同形式的备案，以及审查该房屋在此之前没有其他预售登记、抵押备案。 （四）商品房预售合同登记备案的法律性质和效力 基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，预购人依据合同登记备案不代表就取得了房屋所有权。我国相关法律并未明确规定预售合同登记属于不动产登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》中均明确了预售合同登记备案与不动产权属登记是两个不同的概念。??? 不动产登记是将不动产物权设立、转移、变更等情况登录在登记薄上，登记内容能够为人们所查阅，并且该不动产现实存在。商品房预售合同登记备案显然不符合这些要素。在房屋预售合同生效时房屋尚未存在，所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，难以形成排他性权利。从房屋所有权的归属对风险承担进行分析，买卖合同中风险由所有权人承担，如此建筑期间房屋就归预购人所有，则其要承担标的物的风险，显然加重了消费者的负担。在建房屋的所有权如归预购人所有，还会影响到承包人在开发商不能支付工程款的情况下依法对承建房屋行使留置权等等。因此商品房预售登记不属于不动产登记，在办理权属登记之前，购房人只拥有购房合同的债权，而不可能取得所购房屋的物权。???? ???商品房预售合同登记备案是否具有对抗第三人物权的优先权。根据物权法定原则，物权的种类、效力、内容、公示方法等只能依据法律规定，债权对抗第三人物权，属于优先权，优先权应当采取法定原则。我国目前没有法律规定商品房预售合同具有对抗第三人物权的法律效力的情形下，不能仅仅因预售合同登记具有公示作用而认为购房者的权利具有对抗第三人物权的法律效力。 二、商品房销售合同网上登记备案 （一）商品房销售合同网上登记备案的概念 商品房销售合同网上登记备案是指应用网络信息技术实施商品房销售合同网上签订和登记备案。即在购买商品房时，不再使用手工录入合同信息，而是通过计算机签订好销售合同后，由开发企业通过互联网传送到房产管理部门进行登记备案。 （二）房管局关于网上备案的规定 成都市房管局于2009年底发布《成都市商品房预售网上签约暂行规定》（简称暂行规定），开始对预售和现售的商品房均实施网上备案管理，并于2010年2月1日开始正式实施。根据暂行