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万科B转H股，然后呢？ 2014-05-28 万科周刊 【万周按】5月26日，郁亮与谭华杰在位于东莞的万科建筑研究中心，会见了香港记者，就万科B转H股、未来融资计划、国内房地产形势、“白银十年”万科发展思路、事业合伙人制度、国际化策略等热点问题答记者问。万周在此刊出问答实录。内容有点长，但干货不少，建议收藏。 万周君在编辑过程中，随手摘选出了个人比较喜欢的几个观点，有些跟正题貌似关系不大，但文字背后的信息颇有嚼头： 1.“斑马是白底黑纹，还是黑底白纹？我们看这个市场的时候，有时候参照不同参照系来看。” 2.“深圳最缺的绝不是最高大上的企业，最缺的是20年前的万科、10年前的腾讯……” 3.“未来十年，住宅是万科最主要业务。你很难找到第二个业务跟这个业务一样大。” 4.“在互联网时代，任何一个金字塔结构都是要被淘汰的。” 5.“未来中国能够成功的企业一定是既能上天又能入地的企业。” 【以下为问答实录】 记者：目前这个时机国内住宅市场不太景气，B转H股，您是否担心投资者情绪受影响？ 郁亮：投资者的情绪很难预测。但如果B转H顺利实施，对万科所有投资者都是有利的。万科发行B股21年了，绝大多数为境外机构所持有。如果我们能够转板到香港这么一个规范、透明、全球化的市场，相信将为更多投资者创造更好的交易机会跟条件。这样显然对投资者是有利的。同样对A股投资者也是有利的，如果在香港上市成功，我们评级和各方面也会有更好的表现。 记者：第一，现在整个内地房地产市场情况都不是特别的好，现在内地房市是否已经进入谷底？第二，现在香港这边上市的最大的内房股中海外的PE（市盈率）大概是7倍左右，比万科A股要贵，您觉得是不是万科A股有低估了？谢谢！ 郁亮：国内房地产形势好不好，我觉得取决于每个人自己的观点。斑马是白底黑纹，还是黑底白纹？我们看这个市场的时候，有时候参照不同参照系来看。3月份、4月份数据和去年同期相比有下降，但跟2012年相比还有大量增加。所以说同比数字有下降，但是不代表说市场下来了。我们现在状况比08年更糟糕吗？显然不是。现在媒体报道有两家发展商破产了，但是全国有8.5万家发展商，其中有2家过不下去了，也是很正常的事情。 中国房地产黄金时代确实结束了，白银时代刚刚开始。香港也经历过房地产黄金时代，谁最容易赚钱？胆大为王，谁胆子大，谁赚到钱；第二，任何参与者都能赚到钱；第三，那个时候房子作为投资品，做高端的赚钱最多。中国房地产过去的黄金时代，基本上特征就是这三个：胆大为王、人人都赚钱、做高端的更赚钱一点。 为什么我说这个时代结束了呢？中国房地产经过这么多年高速发展，也需要进入平稳和健康发展的阶段；人人都赚钱也不应该，需要拼竞争力，凭好的产品跟服务赚钱；第三，08年以来把我们这个行业金融杠杆都去掉了，也经过了一个变化。以保障房为主、以刚需为主的时代到了，恢复了房子作为居住必需品的功能，投资客基本没有了。 从这几年来讲，我们行业进入了一个确实不是黄金时代（的阶段），但是不是进入了青铜时代、黑铁时代呢？还不到这个地步。为什么？从宏观来看，我觉得我们国家城市化进程还没有结束。很多时候大家关注中国人口拐点，因为计划生育之类的，现在计划生育也逐步放开了。重要的是别忘了中国受教育人口逐步增加。到目前为止，中国大学毛入学率从过去4%提升到27%，我们的客户都是受到良好教育的人才，我们人口质量还在提高。除了质量之外，人口地域化分布也变化了，更集中了，更往大中城市集聚，我们主要在这些城市盖房子，同样我们也会有机会。国家经济是减速了，但7.5%还是要保证的。7.5%已经是很大的数字。 （房地产）行业去年多大规模呢？8.1万亿人民币，规模够大了。行业有8.5万家发展商，今年头一个季度中国前十大发展商占了20%市场份额。也就是说即使行业未来是个位数增加，也还是足够我们去做。经过这么多年宏观调控，行业的金融杠杆大幅压缩。无论是给开发商开发贷还是给消费者按揭都严格管理，这有利于行业健康发展。我们觉得形势还是不错的。所以我们对行业判断是八个字：谨慎乐观、积极应对。 第二个问题，我们B股比A股高一些，说明我们在国际市场受欢迎程度比国内更高一点。这是我们很想做B转H的动力之一。 记者：第一个问题追问一下，刚才您说积极应对，今年1-4月份成交下滑明显，万科之前传出降价这一系列举措，今年是如何应对内地这个楼市风向变化？第二个问题，今天参观了前海的企业公馆，万科也说想做城市配套服务商，这是不是一个向商业地产的转型？看你们投入了非常多成本做这些试验，有没有一个阶段性目标？想要达到什么样的规模？如何推广？ 郁亮：积极应对不能跟降价划等号。是不是降价就能卖掉房子？好像不是。比如说刚需为主的时代，你卖大房子、高端房子，降价也不一定有人买。万科项目以一个月之内卖出60%作为定价依据。单纯的降价