浅析农村私有房屋买卖合同法律效力参考资料 .docVIP

浅析农村私有房屋买卖合同法律效力 ——兼论宅基地使用权的重构 作者：仓山法院 林晖 发布时间：2010-11-19 08:41:23 一、问题的提出 北京市宋庄镇的农民和画家之间房屋买卖出现的纠纷，这个问题无论媒体怎么样描述，但在法律上我们可以描述如下∶北京一个农民在上世纪的90年代甚至最近，将自己所有的农村房屋出卖给来宋庄镇谋生的画家，画家们在90年代按照市场价格支付了购买房屋的价金，并对房屋进行了改扩建和装饰装修，许多画家在购买房屋后还例行按照本地的要求办理了税契手续，经村委会审批等。若干年后，农民向人民法院提起诉讼，要求人民法院确认出卖人农民与购买人的画家之间签订的房屋买卖合同无效。对此类农村私有房屋买卖合同效力问题，我国法律规范尚比较杂乱，尤其是涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中对于这一法律问题理解各异，判决千差万别。农村的房屋到底能否转让？本文拟就此类合同的效力如何认定、存在法律冲突及宅基地使用权的重构进行浅析，希冀对完善涉及农村私有房屋流转法律有所助益。 二、我国现有的农村私有房屋买卖有关法律法规及评析 在分析农村私有房屋买卖合同的法律效力之前，有必要对我国现行涉及农村私有房屋买卖和农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等进行认真、细致的耙梳，从法解释论的角度出发，结合我国房屋转让有关的现行法律规范的法条和农村的实际情况逐条进行分析。 1、《中华人民共和国物权法》第十五条∶当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。农民订立私有房屋买卖合同是物权变动的原因，其产生的法律关系属于债权债务关系，其法律效力应适用合同法律规范调整；未办理物权登记的，只是不产生物权效力。 2、《中华人民共和国土地管理法》第二条∶中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时，涉及土地使用权移转的，并没有对房屋受让人的身份进行限定。 3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条∶农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 从六十二条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对申请宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是对农村村民申请宅基地时对其是否有符合规定的宅基地进行严格审查。目前，农村一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾。 4、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条∶农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，其本身即是非农业建设用地，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。 5、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 该两条规定了宅基地使用权的内容及取得、行使、转让等规定。与宅基地转让有关的有益提示是，宅基地的转让可依据国家有关规定进行，即可按部门规章，而部门规章有很多禁止性规定；而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条进一步规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，因此上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件不是民事基本制度的法