海裕东高项目初步思考专用课件.ppt

海裕东高项目初步思考 INDEX 淄博市总体及临淄区概况 淄博概况 淄博经济发展状况 淄博市总体规划特征 淄博市城市性质为：国家重要的石油化工基地、历史文化名城。鲁中地区经济、科技、信息中心，交通运输枢纽。 淄博市城市建设目标：以张店区为中心，以高新技术为先导，以重化工业为基础，以发达的交通通信为纽带，以大环境绿化为特色，把淄博市建成布局合理、功能完善、环境优美、城乡一体、高度文明的现代化组群式城市。城市用地规模2000年控制在143.80平方公里以内，2010年控制在170.35不该公里以内。淄博市现状城市人口规模为125.6万人，规划2010年为158万人。 临淄区经济发展状况 临淄区总体规划特征 淄博市城区房地产市场发展回顾 淄博市房地产发展和全国大势同步，7年为一个周期，其中5年高涨，2年低落。2003年淄博房地产市场在经历了迅速发展的阶段后进入了相应的调整期。 在战略上，淄博市政府高度重视城市整体实力的提升，努力将淄博打造成山东继青岛、济南后的第三城，提出“鲁中崛起看淄博”的口号。房地产作为经济建设的地标，将面临良好的发展机遇。 淄博市房地产市场状况 淄博市房地产市场状况 淄博市独特的组群式布局决定了房地产开发在淄博市各城区之间的组群式分布。随着淄博各区城的发展，房地产开发由各城区中心向周边发展，比如张店和临淄房地产开发向城市外围的发展。 在现有产品中，建筑布局以行列式为主，部分楼盘开始出现组团式和庭院式布局；园林普遍注重小区中心的美化，大尺度，大空间，部分新开发的楼盘也出现了从单一的绿化向园林艺术的过度；套型以模仿为主，创新不够； 新材料、新技术在淄博地区开始应用，如：外墙面采用高档涂料，外墙采用新型保温材料；地板辐射采暖，暖气管暗敷，采用进口技术；中水系统的应用；智能化的应用；直饮水等等。 淄博市房地产市场状况 淄博近几年房地产市场变化明显，固定资产投资逐步增加，各种先进理念开始陆续引进，市场上所提供的产品类型日益丰富，产品总体品质得到提升； 土地政策放宽，新盘及大盘放量大，即将推出的新盘定位水平快速提高，对新项目的产品定位提出了更高的要求，参与市场竞争； 淄博进入大盘时代，其优势也不仅仅是体现在成本方面，大盘给其周围地区的发展带动是全方位的，已相继成为购房者投资的热点； 消费市场日趋理性和个性化： 消费潜力仍然巨大，但消费者已经从满足居住向品味、文化和环境等生活享受方向转变，这将促使房地产产品向功能细分化发展； 各种不同类型的消费者对楼盘的选择建立了自己的标准和喜好； 消费者经过长期的广告熏陶，其偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强； 张店城住宅市场战国图 高新区兵团 中心区兵团 泛新区兵团 整体市场小结 张店住宅市场已形成三足鼎立之势，竞争异常激烈； 中心区由于地价较高，建筑为小高层和高层住宅，价位偏高，且居住的舒适性较差，但无与伦比的地段价值吸引了大量买家； 随着新区的不断建设，泛新区的生活氛围日益浓郁，配套设施逐步完善，居住价值日益凸显； 以中润大道为轴线的高新区板块，随着经典大盘的不断涌现，奠定了中央生活区的地位，但其生活配套设施目前仍相对缺乏； 消费者对新区和高新区统称的西北部的购房信心指数在逐步提升； 大盘时代、品牌时代来了！ 临淄总体变化 政府的想法（城市建设） 政府的想法（人民路的改造规划） 人民路： 临淄大道成为一条贯穿临淄区东西的高标准景观道路。 人民路沿线聚集了数十家金融机构，形同美国的华尔街。 人民路对临淄的意义就是北京的长安大街；深圳的深南大道 政府的想法（城市中心北移） 市场在变 蓝溪曙光大厦 蓝溪丽苑 蓝溪丽苑目前工程情况 项目价格及推售状况 本项目地理位置较好，有完善的生活配套，价位相对较低，多层推售情况良好； 高层是本项目的销售难点，户型规划不够合理 齐都国际 三星怡水名城 项目基本情况及推售情况 户型面积76㎡、87.8㎡、89.6㎡82 ㎡、92 ㎡的小户型，定位较准确； 南面紧邻胶济线铁路，噪声较大，对销售有较大的影响； 项目正处于前期蓄客阶段，定于06年上半年开盘； 宣传方式以派单为主； 销售情况较差 齐银瑞泉阳光 临淄住宅市场整体小结 购房者的想法 临淄商业物业分析 临淄商业物业分析小结 开发条件分析 地块周边条件 开发条件总结 项目发展定位 公寓形象整合 公寓形象整合 公寓定位释义 备选案名 海裕·精英汇 精英时代 青春渡 海裕金区公寓 巴克寓所