《不动产统一登记心得》-佟绍伟.docVIP

不动产统一登记心得 国土资源部不动产登记中心副主任 佟绍伟 大家好！按照培训班的安排，今天我向大家介绍建立和实施不动产统一登记制度工作的有关情况。不动产统一登记制度是国家保障不动产交易安全、保护不动产权利人合法财产权的一项基础性的制度建设。 下面，我具体报告六个方面内容。 一、为什么要进行不动产登记 （一）不动产登记是市场经济发展的客观要求 市场经济体制是迄今为止人类的最佳选择； 完善的市场经济体制需要完善的财产权保护制度； 不动产是公众最普遍最重要的财产。比如，在我国农村，家家户户拥有承包土地和宅基地，许多家庭还有林地、草原、自留山自留地、养殖用地等等；在我国城市，几乎家家户户都有住房和住房用地。 因此，建立不动产财产权制度对于建立和完善财产权制度具有关键作用。 完善的不动产财产权制度包括以下三个方面： 不动产权利制度 建立不动产权利制度是建立不动产财产权制度的第一步。 通过颁布物权法等有关不动产权利的法律，明确规定不动产权利的种类、名称、主体与客体、取得与丧失、内容与限制等，从而形成完善的不动产权利体系。 不动产权利分为自物权和他物权。自物权就是所有权。他物权又分为用益物权和担保物权。用益物权又分为地上权（租地造屋权）、永佃权、地役权等，担保物权又分为抵押权、典权等。 不动产登记制度 建立不动产登记制度是建立不动产财产权制度的第二步。 通过颁布专门的不动产登记法律，建立不动产登记制度，将各项不动产权利准确记载于登记簿中。不动产登记的作用又三：第一，确认权利。只有登记在案的不动产权利才是法定的不动产权利，只有办理了变更登记的不动产权利变动才是有效的权利变动。否则，不动产权利人就有失去不动产权利的风险，甚至可能人物两空。第二，公示权利。登记簿可以公开查阅。不动产交易当事人通过查阅不动产登记簿，可以准确地了解所要交易不动产的权利状况，从而避免一物多卖等市场欺诈行为。第三，公信力。不动产登记簿上记载的不动产权利被推定为绝对正确的不动产权利，如果因登记错误给不动产权利造成损害，登记机关要予以赔偿。 不动产权利救济制度 建立不动产权利救济制度是建立不动产财产权制度的第三步。 通过制定颁布相应的法律，对不动产权利的救济做出明确规定。对于损害不动产权利的行为以及不动产的权属争议，公正公平地予以制止和调解。该停止侵害的要停止侵害，该消除危险的要消除危险，该返还原物的要返还原物，该赔偿损失的要赔偿损失，该负刑事责任的要负刑事责任，从而保障不动产权利人依法、顺畅地行使自己的权利。 在上述三项制度中，建立不动产权利制度是建立不动产权利制度的前提，因为只有法律明确了不动产权利，登记簿才能予以准确记载，权利出现损害和争议才能据此救济；建立不动产登记制度是建立不动产财产权制度的手段，因为只有准确记载了不动产权利，法律规定的各项不动产权利才能成为现实的权利，权利救济才能有技术手段可以依靠；建立不动产权利救济制度是建立不动产财产权制度的保障，因为如果不动产权利在受到侵害的时候不能得到及时公正地救济，那么即使法律对不动产权利规定得再明确，不动产登记簿对不动产权利记载得再准确，不动产权利还不是真正的权利。 以上可以看出，不动产登记制度在不动产财产权制度中居于承上启下的位置，是不动产财产权制度中关键的一环。 不动产登记制度是建立健全社会治理能力和社会治理体系的需要 社会治理体系应该是一座“金字塔” 第一层：以道德的力量实现人民的自我约束和自我管理，从而将99%的社会矛盾消灭在违法状态，达到“防患于未然”的境界 孔子：听讼，无犹人也，必也使无讼乎！ 老子：治之于未有，为之于未乱。 那么，如何实现人民群众的自我约束?其途径有三： 一是实现耕者有其田，居者有其屋 子适卫，冉有仆。子曰：“庶矣哉！”冉有曰：“既庶矣！又何加焉？”子曰：“富之。”曰：“既富矣！又何加焉？”曰：“教之。” 老子：民不畏威，则大威至。无厌其所生，无狭其所居。 管仲：仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。 孟子：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。 南美、南亚、东南亚、非洲的乱象。 二是通过领导人率先垂范，来教化百姓。 孔子：君子之德风，小人之德草。 孔子：政者，政也。子帅以正，孰敢不正？ 孔子：其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。 老子：我无为而民自化，我好静而民自正，我无事而民自富，我无欲而民自朴。 曾子：上失其道，民散久矣！如得其情，则哀矜而勿喜。 商汤：百姓有罪，罪在朕躬；朕躬有罪，无以万方。 晏子春秋故事。 第二层：以完善的民事法律制度来实现人民的自我约束和自我管理，从而将上述1%中的99%社会矛盾消灭在未发状态，同样达到“防患于未然”的境界。 如何以民法来实现人民的自我约束和自我管理？其途径又四个： 一是让人民知道别人有什么权利，从而不去侵犯别人的权利； 二是让人民知道自己有什么