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土地产权的多重权益与功能，1650-1950 龙登高 清华大学人文社会科学院，教授 以史为鉴： 以土地为经济运行轴心的传统中国，土地产权及其交易形式高度发育，这一制 度遗产近年来得到越来越深入的学术开发。本文论证了土地产权的丰富内涵、多重权益 与资源配置功能，有助于反思有关土地产权的一些迷思与成说： 1）农民有地可耕就好，有无产权是其次的甚至是无所谓的。2 ）当今土地流转不畅，说 明农民的意愿不高；因此而忽略了去探讨地权及其交易形式的约束因素。3 ）中国历史上缺 乏产权意识与契约精神，因此中国经济近代转型极为艰难，也因此公有制在中国具有其历史 渊源。4 ） 由于目前的农地流转处于尝试与改革过程之中，许多现象与后果无法预知。在1950 年 代土地改革之前的土地流转与地权市场，可望为当前改革提供借鉴，并以其高度发育的制度 遗产提供全方位视野的研究成果。 土地产权具有丰富的内涵，土地所有者由此而获得现实的或潜在的多层次多样化的权益， 并通过多种多样的交易形式在自由选择中实现其劳动收入与土地收益。传统以地权为轴心的 资源配置与经济运行，在当时的技术条件下推动了土地产出与经济效率。科斯、诺斯等视产 权为核心与根本，中国传统经济中的地权也同样是如此。当今中国的土地改革中，产权的丰 富内涵与收益及其重大意义，如果以史为鉴，将会得到更全面更清晰的展现。 目录 1 耕作权：通过土地租赁与交易实现土地与劳动力的配置动态结合 3 1-1 租佃制度：未来劳动收入或土地收益的贴现 1-2, 转佃：退出机制与自由选择 2 土地的产权形态与交易形式：多样化的选择权 6 3 土地增值及其投资：未来收益的产权保障与激励 9 3-1,产权激励及其未来收益的保障：以佃农投资土地及其水利设施为例 3-2, 对土地投入的未来收益可以通过交易而转让或贴现 4 资金融通的功能 11 4-1, 多样化的交易形式使农户以土地为中介实现跨期调剂与资金融通 4-2 押租制下的融通与调剂 5 土地交易票据化的出现 13 5-1, 地租金、田底权、转典等交易中萌生的票据化倾向 5-2，股权交易：贵州林木交易的案例分析 6 结语 1 土地产权的多重权益与功能，1650-1950 内容提要 农民有地可耕就可以了，有无土地产权是无关紧要的，甚至反而引发土地兼并——这一 流行成说根源于对历史的误读。耕作权只能在流动与交易中才能实现土地与劳动力的动态结 合，其基础与根本性前提是土地产权制度。没有明确产权，单纯的耕作权就不可能形成低成 本的土地租赁与交易市场，譬如，难以形成未来劳动收入或土地收益贴现的租佃制度。 土地产权具有多重权益，除了最基本耕作权之外，还有着多层次的丰富内涵与功能。土 地增值权益，由于未来收益具备产权保障与激励，并可通过交易而贴现，从而促进了人们对 土地的投资。以土地为中介的多样化交易形式具有跨期调剂的金融功能，满足了农民的融通 需求。在田底权与地租金等交易中，在转典与林木股权交易中还萌生了推动地权交易的票据 化现象。如果没有明晰的土地产权，这些机会、财富与资本就无从掌握。 产权明晰将促进土地的流动性；产权形态的多层次性促进地权的可交易性；多样化交易 形式促进地权的流动与生产要素的组合，从而提高土地产出与经济效率。也因此，土地在流 动与资源配置中增进了产权所有者的各种权益与财产的安全性，推进了农民的多样化选择。 由于土地的权益是多层次的，由于土地收益事关过去和未来的相当长时期的分配，因此， 如果没有明确界定的产权及其收益分配，土地的流转与交易就会出现障碍而受阻。在明确的 产权基础上会形成多样化的交易形式，以便利的进入与退出机制使地权各关联方在不同的情 境与约束条件下做出理性的自由选择，促进各方通过交易获取各自的利益。 关键词：土地产权，交易，租佃，土地流转，多重权益 土地产权的多重权益