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万科2010年度报告分析 刘姝威 万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。 一、万科的经营业绩分析 2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。 2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。 2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。 2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。” 万科财务分析 货币单位：人民币万元 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 营业收入 3,552,661.13 4,099,177.92 4,888,101.31 5,071,385.14 其中：房地产 1,766,965.96 3,517,517.70 4,048,960 4,831,622.86 5,003,095.17 物业管理 17,855.07 21,003.47 25,280 32,879.89 43,058.74 其中：（按区域分） 1、珠江三角洲区域 508,774.35 1,580,748.51 1,523,659.98 1,643,487.07 1,645,570.39 2．长江三角洲区域 686,887.00 1,114,073.70 1,280,450.48 1,512,339.72 1,918,851.99 3．环渤海区域 422,628.94 510,817.13 966,786.69 1,202,518.78 1,027,249.78 4．中西部区域 148,675.67 311,878.36 278,063.19 473,277.29 411,423.02 已完工开发产品 256,874.81 465,462.80 789,096.21 531,197.23 529,816.58 在建开发产品 1,337,184.57 3,387,690.23 4,382,776.40 4,145,416.06 7,863,495.72 拟开发产品 1,450,755.93 2,787,759.77 3,413,185.90 4,325,916.34 4,931,469.42 平均销售单价（万元/平方米）（销售收入/销售面积） 0.658 0.853 0.860 0.956 1.205 净利润 215,463.93 531,750.08 463,986.92 643,000.75 883,961.05 经营活动产生的现金流量净额 -302,412.15 -1,043,771.58 (3,415.18) 925,335.13 223,725.55 资产总计 4,850,791.76 10,009,446.79 11,923,657.97 13,760,855.48 21,563,755.17 负债总计 3,150,192.14 6,617,494.49 8,041,803.02 9,220,004.24 16,105,135.21 所有者权益合计 1,488,237.13 3,391,952.30 3,881,854.95 4,540,851.24 5,458,619.96 净利润率