新界东北新发展区的不公义徵地-ecyY.PDFVIP

香港中文大學未來城市研究所 國立政治大學地政學系| 國立政治大學第三部門| 研究中心合辦 台灣香港兩地土地徵收爭議研討會 2015. 6.10 (三) 新界東北新發展區的不公義徵地 姚松炎 未來城市研究所副所長 中文大學地理與資源管理學系副教授 1 戰後 (1946)規劃 ，發展新市鎮 2 戰後初期徵地發展新 市鎮方式 •荃灣大欖村和關屋 第村合共 33戶遷村 。 •香港政府 先為農民 興建房屋， 以住宅 單位換取農地 。 住宅換農地：大屋圍 •設計有圍村特色的「大屋圍」， 圍內有住宅、商鋪、學校和廟宇 ，自給自足， •建築物為U字型設計，曾為臨海地 段，樓高三層，下鋪上居，為典 型國際風格，簡約實用， •但樓頂建有一中國風格的飛簷塔 ，保留地方特色。 住宅換農地：石壁樓 • 大嶼山石壁水塘的興建亦有村 民把農地換樓，遷入荃灣的現 代化建築 ； • 一幢五層高建築，三至五樓戶 戶有臨街大陽台 ； • 頂樓為祠堂、廟宇。 1980年代的徵地政策：原區搬村 •1983年，三棟屋始改建為綠楊新村。 •現改為博物館， •原村遷往山上。 •收地遷徙政策： –1962年下葵涌村與政府簽訂協議： 《徒置下葵涌村居民互換專優墩建 新村屋宇官民合訂條件 》， –文件指政府負責蓋建房屋費用，並 對收回屋地作出賠償，但村民須照 每分地(436呎 )補償地價。 –政府對每呎屋地的賠償價由幾毛錢 升至2.2元。 –政府為村民建造村屋，每間面積約 675平方呎，長45呎，闊 15呎，高 25 呎，樓高兩層 甲類、乙類換地權益書 •發展荃灣所用的遷村方式， 荃灣的如心廣場、馬鞍山新港城、馬鞍山 成本高昂，而且覓地遷村， 中心、將軍澳的新都城、將軍澳中心、大 頗費周章。 嶼山愉景灣等都是以乙類換地權益書換回 來的土地 •70年代起政府改用一種全新 的收地賠償財技，就是換地 權益書。 •所謂換地權益書，其實是一 紙欠單，日後可以向政府在 新界換回等值土地，但為了 吸引村民地主合作交出土地 作發展用途，經濟誘因必不 可少 。 •從此徵地，政府不再建屋遷 村，只賠償地主。 發展商從此大量囤地 •其中以乙類換地權益書最為 吸引，權益書持有人可以每 五平方呎農地，換取將來二 平方呎位於新界的屋地； •收地因此成為旋轉門，可把 農地變屋地，日後毋須補地 價，既可用作發展住宅，或 可贖回市值金額，甚至把欠 單轉讓，馬上套現； •發展商從此大量收購農地。 全港現有荒廢囤積( )農地 4,094公頃，佔農地面積85% 最近農地徵地出價 G.N. 2501 地政總署 由 2015年4月1日起，政府收回土地時採用下列特惠補償率： (a)每平方呎農地基本定率 883元 新市鎮發展區， …可獲得每平方呎 1,059.6元的特惠補償。 農地收購價是市值的 64倍，利潤豐厚。 9