第1章 不动产与不动产价格.pptVIP

第一章 不动产与不动产价格第一节 不动产 一、不动产（Real estate）的概念 1、不动产的定义 附1：对一宗土地的基本认识 （1）位置；（2）面积；（3）四至； （4）形状； （5）产权状况； （6）利用状况；（7）规划设计要求； （8）出入口方位；（9）土地生熟程度（开发程度）； （10）地质、水文和气象条件。 思 考？ 某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为15000平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）。 宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请根据上述条件，列出已知宗地的个别条件？（07年土估案例真题） （2）不动产权益 权利、受其他权利限制情况、受权利以外因素限制情况、额外的利益及好处。 （3）不动产区位 位置、交通条件、外部配套设施、周围环境 思 考？ 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的占地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 二、不动产的特性 第二节 不动产价格 一、概念 1、按价格的形成形式分类 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价 基准地价：是对城镇不同级别土地或均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等土地利用类型，根据法定最高使用年限和基准容积率，调查评估出的土地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价：指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格：在估价时点采用此时的建筑材料、建筑构配件和建筑技术等重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需要的一切合理和必要的费用、税金并加上所得的利润，能够体现此时价格水平的货币值。 出让价格——一级市场 转让价格——二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价——容积率、用途发生变更 思 考？ 3）不动产（房地产）价格 实际价格 名义价格 现房价格 期房价格 起价 标价 成交价 均价 3、按不同的经济行为分类 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征收价格 * 2、不动产实物、权益和区位 不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。 （1）不动产实物 ——土地 ——建筑物 ——其他附着物 房屋 构筑物 附2：对建筑物的基本认识 建筑高度：建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制； 建筑密度：建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率； 容积率：是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。 3、本书中不动产的含义 （1）土地 （2）建筑物 （3）不动产——房地产 （一）自然特性 1、不可移动性 2、耐久性 3、个别性 4、数量有限性 （二）社会经济特性 1、用途多样性 2、涉及广泛性 3、权益受限性 4、难以变现性 5、保值增值性（投资改良、外部经济、需求增加、使用管制改变、通货膨胀） 二、不动产价格的类型 指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。 ☆不动产价格随市场供求关系变动 ☆不同的不动产权益对应不同的价格 ☆价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。 政府指导价：主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 政府定价：主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 2、按实物形态分类 1）土地价格 ●生地 ●熟地 ●毛地 —没有城市基础设施的土地 —具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地 —现有城区内未经拆迁 总地价、单位地价、楼面地价哪个不能反映不动产价格水平的高低？ 例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/