第二章 不动产产生及其基本性质.pptVIP

第二章 不动产的基本性质及其产生与发展;Contents;一、不动产的产生与发展;空间：与时间相对的一种物质存在形式，表现为长度、宽度、高度。 注：空间的存在早于地球上的生命的存在，更早于人类社会的存在; 人类对资源的认识，历来都是以对人与自然关系的认识为基础的。 从技术进步和生产力发展的角度来看，经济发展可以分为三个阶段： 劳力经济阶段、自然经济阶段和知识经济阶段。;资产：是为企业所控制的、能为企业带来未来经济利益的资源。;财产：是指拥有的金钱、物资、房屋、土地等物质财富。财产有三种，即动产、不动产和知识财产。 (一)财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利; (二)任何人不经财产所有人的许可不得使用该财产，否则就是非法侵犯权利。; 结论：不动产产生于私有制。 财产的概念是人类社会发展到一定时期后才有的，当有了财产的概念后，因为空间的取得、占有、利用与改良都需要劳动与物质资源，而劳动与物质资源正是财产的重要成分，对空间的占有就成了对财富的占有，私有制的产生把空间变成了财产。;2、不动产的发展;二、不动产的基本性质;4、功能永久性;（二）土地的经济特性;土地自然供给：指地球所能提供给人类社会利用的各类土地资源的数量，包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源;土地自然供给和经济供给的区别： （1）土地的自然供给是土地经济供给的基础；土地经济供给只能在土地自然供给的范围内变动。 （2）土地自然供给是针对土地能否满足人类生产,生活及动植物生长需要而言的；经济共给主要针对土地的不同用途而言的,现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济共给。 （3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的,无弹性的；而经济供给是变化的,有弹性的,且不同用途土地的经济弹性也是不同的。 （4）人类难以或无法增加土地的自然供给；但在自然供给的基础上增加经济供给。;2、土地用途的多样性;园地;沙地;3、土地用途变更的困难性;4、土地报酬递减的可能性;5、土地的增值性;土地增值税：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。;6、土地利用后果的社会性;史上最恶劣的开会环境—2013年北京;课堂练习;三、不动产的取得与认可;不动产法律之根本：宪法;*;（一）房地产权属登记概述;2、房地产权属登记的功能 （1）权利确认功能。通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。 （2）权利公示功能。房地产权属登记公开房地产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。 （3）管理功能。房地产权属登记能实现国家的管理意图：一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。 ;房叔事件：蔡彬，男，原任广州市城市管理综合执法局番禺分局政委。 2012年10月8日，被爆出其全家拥有20多套房产。随后，这一消 息得到了番禺区有关部门的证实，蔡彬被停职。 房姐事件：2013年1月24日，有关陕西神木“房姐”的帖子在网上热 传。帖文称神木县农村商业银行副行长龚爱爱在京有20多套房产， 总价值近10亿元；她还有另一个名为龚仙霞的身份证（两个户口）。;3、我国房地产权属登记体制 （1）房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。 （2）我国城市房地产管理法规定： 1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理； 2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。 （3）我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学） （4）《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。 （注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。） ;4、登记效力;5、我国土地使用权和房屋所有权登记发证制度 ;土地使用权登记发证：;预告登记 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有合同法上的请求权，没有排他的效力）。 办理预告登记后，预告登记具有排他效力，开发商违背预告登记的内容进行的处分行为不能发生法律效力。 ;（二）土地登记;土地权利证书包括： （一）国有土地使用证； （