个人住房按揭贷款风险的防范.pdf

调查与研究 B R A N D 个 人 住 房 按 揭 贷 款 风 险 的 防 范 ◎文/ 刘智博 [摘 要] 个人住房按揭贷款的诞生，既源于房地产业迅猛发展的市场需要，又源于银行对新的利润增长点的内 在需要。由于个人住房贷款单笔资金大，还贷时间长，所 以商业银行对消费住房按揭贷款风险性极高。为了在不影 响银行追求高额利润的同时又能够规避风险，本文从房地产信贷特征和个人住房按揭贷款特征出发，对个人住房按 揭贷款风险进行分析，试图寻找规避风险的较好办法。 [关键词] 房地产信贷；个人住房按揭；信贷风险 （四）住房按揭贷款要充分考虑规避房 一、个人住房按揭贷款风险分析 二、个人住房按揭风险的防范对策 地产开发商的道德风险和经营风险 个人住房按揭贷款风险有来 自制度的 （一）明确开发商所应承担的法律责任， 目前商品房买卖纠纷大多与商品房质 缺陷造成的，有开发商道德和信誉方面的原 确立风险化解启动机制 量、房地产开发商的虚假承诺有关，银行在 因造成的，有银行管理不善的原因，也有购 在香港住房按揭中，银行与开发商不 办理住房按揭贷款时，要严格审查房地产开 房者自身的原因和社会变动等多方面原因 存在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人 发商销售广告和宣传资料中有关说明和允 造成，概况起来主要 以下几点： 与银行之间，与开发商无关。但是，我国从 诺的真实性，认真审查房地产开发商的资质 （一）社会保 障制度和保 险制度 不健 经济发展水平、企业资信、个人信用等各方 等级及其资信情况，审查其是否已获得商品 全，抵御非系统性风险能力低 面实际情况出发把开发商列入住房按揭法 房预售许可证及其真实性，防止房地产开发 随着房款个人贷在贷款总量中所 占比 律关系中且 占据重要地位。实践证明这种 商发布虚假宣传资料、实施欺诈行为对住房 例的不断上升，个人贷款还款失信的比率 模式适合中国目前的实际情况，极大促进了 按揭贷款产生的负面影响。要严格房地产 也在相应上升。目前社会最低住房保障制 我国住房商品化进程。作为住房按揭中重 开发贷款信贷准入条件，通过提高信贷准入 度还很不健全，拍卖抵押贷款抵押标的房 要一方的银行应当充分利用这一有效模式 门槛，重点支持一批经营实力强、业绩好、资 会造成房主无房可住，从而激发社会不安 防范和化解金融风险。 质优 良、品牌效应突出的房地产开发企业。 定因素，这是与国家社会利益相违背的。 （二）开辟律师业务与个人住房按揭业 （五）加快个人住房按揭贷款证券化进程 同时住房保险仍不普及，造成无房可收的 务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预 个人住房按揭贷款证券化是指商业银 困境。 防机制 行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群 （二）开发商不守约而导致消费者住房 个人住房按揭从根本上讲是一种融资 组，由证券化机构以现金方式购入，经过担 按揭还贷违约 活动，其突出特点是信用行为，而对于信用 保或信用增级后以证券的形式出售给投资 开发商的经营不善，导致出现烂尾楼 程度的认定往往需要有专业法律技能，因此 者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化 盘，无法按期交楼致使购房协议无法履行； 律师业 介入个 人住房 按揭成 为必要 和可 作为银行避险工具，其主要作用有：（1）银行 开发商信誉度低，有可能出现消费者办理完 能。实际上律师业与按揭的契合在国际上 可以将变现的资金作为新住房抵押贷款的 按揭手续后开发商卷款而逃；