不动产静态收益还原法.ppt

第6章 静态收益还原法 §6.1 收益还原法的基本理论 6.1.1 收益还原法的概念及基本原理 6.1.2 收益还原法的适用范围 6.1.3 不动产的市场价值与投资价值 6.1.4 静态收益还原法的操作步骤 6.1.5 收益还原法发展概况 6.1.6 国内对收益还原法研究概况 6.1.1 收益还原法的概念及基本原理 持有收益性不动产特定权利的利益，包括拥有所有权期间可获得的该不动产的所有收益与在终结期该不动产的处置收入。收益还原法是将收益性不动产未来各期的净经营收益和终结期的净销售收入通过适当的还原率还原成不动产现值的评估方法。用公式表示即为： 6.1.1 收益还原法的概念及基本原理 收益还原法的基本原理 6.1.2 收益还原法的适用范围 6.1.3 不动产的市场价值与投资价值 所谓投资价值，是指对于一个特定的投资者而言的不动产价值。 所谓市场价值，是对于市场内众投资者的典型代表而言的不动产价值。 6.1.4 静态收益还原法的操作步骤 6.1.5 收益还原法发展概况 6.1.6 国内对收益还原法研究概况 1985年，上海市在研究城市土地有偿使用时，首次采用回归模型，将隐含在企业利润中的土地经济效益分离出来，从而测算出该市不同区位的土地收益及在城市空间的数量分布。 1992年，中国土地勘测规划院土价所的张瑜等人组成的课题组，研究了静态的土地收益的测算理论分析及实用操作方法，同时讨论了五种测算模型，并给出一些简要评论。他们构造的理论模型是： Y = f (x1, x2, x3) 。其中：Y为单位占地面积净收益；x1为企业所在的区位（用土地级别数或用单元分值表示）；x2为单位占地面积资金量；x3为单位占地面积劳动量（用单位占地面积工资量表示）。 1993年，国家土地管理局，制定了《城镇土地估价规程》，列出了四类测算城镇土地级差收益的模型。 §6.2 不动产净经营收益的估算 6.2.1 不动产的未来收益 6.2.2 经营费用的构成 6.2.3 净经营收益估算中需要注意的问题 6.2.1 不动产的未来收益 持有收益不动产特定权利的收益，包括收取持有期间的不动产所有利润，加上终结期对不动产的处置收益。 6.2.2 经营费用的构成 6.2.3 净经营收益估算中需要注意的问题 净经营收益是正常的客观净收益，是指在不动产最有效的使用状态下，在使用者正常经营能力下所提供的收益，它必须是持续有规律和安全可靠的，需要排除不动产使用过程中受经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险）对净收益的影响。 6.2.3 净经营收益估算中需要注意的问题 对于有抵押贷款负担的不动产，经营费用不包含抵押贷款还本付息额。但当只测算不动产的自有资金价值时，则需要在扣除了经营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。 6.2.3 净经营收益估算中需要注意的问题 对于单纯的土地评估来说，计算净经营收益的时候还要扣除建筑物的折旧费，而对于不动产整体价格评估来说，经营费用则不包含建筑物折旧费，但包含寿命比整个建筑物使用期限短的设备、装饰装修等的折旧费。这是因为建筑物的有些组成部分，如电梯、锅炉、地毯等的经济寿命比建筑物本身的经济寿命短，它们会经济寿命结束后必须重新购置才能维持不动产的正常使用，更新购置时确实支出了成本，所以它们的折旧费应包含在经营费用中。 6.2.3 净经营收益估算中需要注意的问题 不动产的收益年限是标的物自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应根据标的物的不同，在不动产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合不动产剩余经济寿命来确定。一般情况下，标的物的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限；对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，选用相应收益年限的公式计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 §6.3 还原率的确定 6.3.1 还原率的界定 6.3.2 还原率的种类 6.3.3 还原率的选择 6.3.4 还原率确定的具体建议 6.3.5 一些城市确定土地还原率的方法及具体结果 6.3.1 还原率的界定 还原率又称资本化率、收益率，是一种投资收益率。标的物在第t期的还原率it指的是，典型的经营者（或投资者）经营该标的物，从第t期初到第t期末的净经营收益at与第t期初该资产的市场价值vt之比，即it = at / vt。 6.3.2 还原率的种类 6.3.3 还原率的选择 还原率受许多不确定性的因素影响，除包括显而易见的风险因素外，也包括未来通货膨胀的程度、