2013合肥市写字楼市场调研分析报告暨盛景大厦项目定位及营销策划方案.ppt

盛景大厦 项目定位及营销策划方案;写字楼组团营销策划方案;2;;回顾， 2011房地产政策……;近期房地产政策;2012年， 房产政策继续“不放松”，住宅市场一直处于低迷中……;近期房地产政策-小结;;近期房地产政策-小结;写字楼的概念;写字楼的分类;写字楼的分类-5A写字楼;写字楼的分类-甲级写字楼;写字楼的分类-甲级写字楼;电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 ?? 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 ??(2)建筑规模：超过50000平方米。 ?? (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 ??(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 ??(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 ??(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 ?? (7)智能化：3A～5A ? (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有成功经营经验的优质国有企业。 ??;2、高档物业（甲级写字楼）;合肥写字楼市场演变历程;目前市场格局——随着合肥写字楼市场的发展和成熟，未来写字楼市场将形成点、线、面的格局; 合 肥 写 字 楼 区域特点; 合 肥 写 字 楼 区域特征; 合 肥 写 字 楼分布情况; 合 肥 写 字 楼供应情况;;合肥写字楼去化量分析;推导;;濉溪路;合肥写字楼区域档次分布特征 ;核心驱动力;基本信息;平面图;基本信息;平面图;平面图;平面图;;基本信息;平面图;基本信息;平面图;平面图;市场环境;基本信息;平面图;基本信息;平面图;核心驱动力;基本信息;平面图;平面图;平面图;平面图;平面图;平面图;基本信息;平面图;平面图;基本信息;平面图;平面图;基本信息;平面图;中区平面图;高区平面图;基本信息;平面图;基本信息;平面图;核心驱动力;基本信息;6#楼22-33层平面图;基本信息;推导;;实地考察本案周边情况， 甄选4大同类物业进行重点分析……;;;平面图;;平面图;;;;结论： 从供应量来看，项目周边目前在售写字楼体量约估为10多万方（不包括未推售的写字楼部分），但新华国际及西湖中心广场后期将有新的体量推出，后期周边市场总推货量在35万左右。 从自身参考因素来看，周边写字楼大多数楼层数为25层或27层，层高都在3.3-3.8之间，带有精装挑高大堂；在电梯数量上，除港汇SOHO公寓5部电梯，其他多在8部以上；外立面多以干挂石材配以玻璃幕墙为主，停车位配比基本比较合理。 从去化速度来看，纯写字楼新华国际，一年去化量在1.1万方左右；其他项目去化相对缓慢些。 新华国际和西湖国际（中小户型为主），对本案威胁较大;;近30载辉煌发展历史;合肥城改集团公司 成立时间：1983年9月成立； 企业属性：国有房地产企业； 企业原名：合肥市改造工程指挥部。;旧城改造之住宅项目： 相继改造金寨路、长江西路、寿春路，建设了安庆路、义仓巷等19个住宅区；代表项目有琥珀山庄（高档住宅）、安居苑、新景花园。 城市中心之办公项目： 建成了九州大厦、黄山大厦（合肥地标建筑）、天都大厦、农行大厦、金城大厦等10余幢高层建筑。 繁华地段之商业项目： 城隍庙（合肥最具文化底蕴、影响力最为广泛的专业市场）、七桂塘（合肥第一个商业步行街，女人街属其中一部分）两个大型市场。;在旧城改造中，首创“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”经验被载入《中华人民共和国城市规划法》。 在琥珀山庄开发建设中，公司以高起点、高标准、高效率、高科技含量创建了一个高水平的住宅区，囊括了建设部城市住宅小区建设试点综合金牌奖和规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导、优秀管理等全部最高奖项，并荣获全国建筑工程质量最高奖——鲁班奖；受到安徽省人民政府的通令嘉奖。 1998年初，公司又被建设部授予“八五”期间全国工程建设管理先进管理先进单位称号。;;项目经济技术指标 ;项目自身价值研判 ;项目自身价值研判 ;项目自身价值研判 ;项目SWOT分析-优势（S）;项目SWOT分析-劣势（W）;项目SWOT分析-机会（0）;项目SWOT分析-威胁（T）;■国企品牌开发 30载辉煌历史 近30年辉煌发展历史的城改集团，成功建成黄山大厦、天都大厦、琥珀山庄、城隍庙等城市标志建筑，大型国企用丰富经验和雄厚实力的确保客户利益。 ■黄潜绝佳板块 城市中央区域