北京市昌平区两限房项目投资评估报告.pptx

北京市昌平区两限房项目投资评估报告中 建 宏 达二○一三年三月项目概况项目合作方案主要商务条件643215目 录经济分析优势与风险分析结论与建议项目概况1目 录项目主要技术经济指标项目进展情况项目现状项目位置2012年北京市主要经济指标北京市昌平区概况项目周边配套1、项目概况北京市昌平区概况昌平是首都北京的北大门，位于北京西北部，是首都卫星城。昌平区南与北京城区亚运村接壤，城区距市区仅33公里，城区距首都国际机场约30公里。2010第六次全国人口普查全区户籍人口53.3万人，非农业人口32.6万人；常住人口166.05万人。北京市昌平区1、项目概况2012年北京市主要经济指标序号经 济 指 标 数值 与上年相比增长率 1 GDP（亿元）17,8017.7%2 全社会固定资产投资（亿元）6,462.89.3%3 其中：房地产开发投资（亿元）3,153.43.9% 4商品房施工面积（万m2）13,122.58.8%5商品房销售面积（万m2）1,943.735.0%6 地方财政预算收入（亿元）3,314.910.3%7 城镇居民人均可支配收入（元）36,46910.8%8 农民人均纯收入（元）16,47611.8%1、项目概况2012年昌平区主要经济指标序号经 济 指 标 数值 与上年相比增长率 1 GDP（亿元）50010%2 全社会固定资产投资（亿元）49018.8% 其中：房地产开发投资（亿元）276.5-1%3房屋施工面积（万m2）1319.79.1%4 商品房销售面积（万m2）190.785.3%5 地方财政一般预算收入（亿元）52.215.1%6 城镇居民人均可支配收入（元）29,9388.2%7 农民人均纯收入（元）14,96711.4%1、项目概况项目位置项目位于北京市昌平区城北街道。项目距离昌平区政府约2公里，距离昌平区医院约1.5公里。项目所在地昌平区政府1、项目概况项目现状项目用地性质为工业用地，目前为昌平水泥厂厂区。地块东侧为北京汽车水箱厂，南侧临近京通铁路。和昌平火车站北站。北京汽车水箱厂十三陵水库项目位置京 通 铁 路昌平北站1、项目概况项目周边配套项目所在地交通便利，附件临近昌平北站，昌平区长途汽车站，以及京新高速、京藏高速等。项目周边学校、医院众多，超市购物中心等配套设施齐全。京新高速项目位置昌平北站北京联合大学昌平校区昌平长途汽车站昌平区城关小学京 通 铁 路昌平三中京藏高速昌平一中城北中心小学昌平二中学校购物昌平区政府车站医院1、项目概况项目主要技术经济指标用地性质工业用地占地面积（平方米）245539.3容积率（暂定）2.0建筑面积（平方米）491078.6土地初始取得价格（亿元）0地转让价格（亿元）5需补缴土地出让金（亿元）1、项目概况项目进展情况目前，项目用地土地使用权人为北京金正东方置业有限公司，该公司有意 向将该地块土地使用权出让，出让价为5亿人民币。根据土地使用权出让合同第十五条约定：“受让方依法取得土地使用权后，其土地使用权在使用年限内按照《房地产管理法》和《办法》的规定，可依法转让（包括出售、交还、赠与）、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受国家法律保护。”因此土地使用权人（北京金正东方置业有限公司）可以将土地使用权合法出让。根据土地使用权出让合同第十九条约定：“受让方需要变更土地用途和土地利用条件的应事先提出申请，报出让方和市规划管理部门审核，出让方有权按照当时的有关政策，重新决定出让土地的方式，经出让方批准仍可按协议出让方式取得土地的，由出让方与受让方签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整地价款，并办理变更登记手续。”因此，我方在取得土地使用权后需要向国土部门和规划部门申请变更土地用途，并补缴相应的地价款。项目合作方案2目 录开发模式2、项目合作方案项目开发模式北京金正东方置业有限公司变更土地用途购买土地国土部门深圳市中建宏达补缴土地出让金出资设立注入土地融资项目公司银行开发建设政府回购项目公司出售昌平区政府商品房限定对象45%55%主要商务条件3目 录限价房房价项目定价和回购总价限价房地价项目运作和政府回购安排3、主要商务条件项目运作和政府回购安排项目用地获得：深圳市宏达从北京金正东方置业有限公司购买项目土 地使用权，然后向国土和规划部门申请变更土地用途，补缴土地出让金， 取得用地性质为住宅的项目建设用地；项目开发建设：深圳市宏达出资成立项目公司进行项目的开发建设。项目回购： 项目建设完成后，住宅部分总面积的45%由政府以2300元/ ㎡的价格进行回购项目销售： 剩余55%