北京高端酒店式公寓研究.docx

北京高端酒店式公寓研究酒店式公寓目前在北京市场上越来越受到关注，尤其是在房地产开发行业中，开发商凡有小户型设计的项目，多以酒店式公寓自居，那么，什么是酒店式公寓，酒店式公寓的开发条件如何呢？酒店式公寓基本背景资料酒店式公寓的起源和发展——经济发展催热酒店式公寓市场酒店式公寓最早起源于欧洲，在纽约发扬光大。主要是由于经济的发展，人们生活发生了重大的变化，生活节奏加快，尤其是商务的跨区域发展的加快，使得更多高端的商务人群对居住条件提出了更高的需求，在繁忙的工作中，又要追求高品质的生活，。因此，在这种既满足居家生活，又能具有良好服务的酒店式公寓应市而生。酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。真正意义上的酒店式公寓登陆中国最早是在90年代初的深圳，当时深圳是中国市场经济的前沿，国际化程度较高，国际商务活动最活跃的特区，各家酒店式公寓皆获得了可观的经济回报。北京最早的酒店式公寓源于建国饭店，建国饭店在规划设计时考虑到，有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出，就被美国大使馆全部租用，用作其外交人员的公寓。这就是北京最早的“酒店式公寓”的雏形。北京酒店式公寓的快速发展是从2000年以后，随着经济及对外贸易的迅速发展，并受申奥成功等利好因素的影响，北京酒店式公寓发展迅速，在房地产市场上逐步占有一席之地。酒店式公寓的特征——酒店式的服务与公寓式的管理相结合，是酒店式公寓的最主要特征酒店式公寓顾名思义，就是“酒店式的服务和公寓式的管理”，它是一种介于公寓和酒店之间的产品，又不同于单纯的酒店和单纯的公寓。与单纯的酒店相比，酒店式公寓更加注重居住的私密性和舒适性，房间更大，配有专门的厨房设施，租赁期限相对较长，更加注重居家生活的私密性空间的营造。与单纯的公寓相比，酒店式公寓更加注重高品质、完善的服务，一般服务标准都在四星级酒店以上的水平，且租赁期限较普通公寓有较大的灵活性，租期一般几天、几个月均可以。因此，酒店式公寓是定位较高的一种产品形态，这就决定了其目标客群也更加具有针对性。北京酒店式公寓的现状——缺乏行业管理规范，酒店式公寓市场鱼龙混杂目前，北京市酒店式公寓项目众多，按照酒店式公寓的基本特征，我们将酒店式公寓分为两类：一类是所谓的“纯酒店式公寓”，在选址上以商务区为主，这种项目具备以上所说的酒店式公寓的最基本的特征，即酒店式的服务和公寓式的管理相结合，提供高品质的居住服务。这种公寓最典型的代表项目是雅诗阁公寓及棕榈泉万豪行政公寓；其他的如嘉里中心、国贸公寓、东方豪庭公寓、丽都公寓等，都是京城较早的、具有一定知名度和品牌度的典型纯酒店式公寓。另一类与纯酒店式公寓相对应，在选址上偏重居住区，我们暂且称它为“伪酒店式公寓”，这种项目在市场上随处可见，主要的特征是小户型、精装修，提供一定的物业服务。这两种类型的酒店式公寓具有明显的差异，主要体现在以下几方面：表格1两种酒店式公寓的差别差异点纯酒店式公寓伪酒店式公寓开发目标打造长期持有的优质物业主要为提高售价（针对70年产权的，以提高项目品质为主；50年产权的，以抵消产权年限为主）经营目标开发商（投资者）主要以经营优质物业，获取长期收益为主，开发商（投资者）主要以短期回款，解决当前现金流为主物业产权持有方式自营或联合经营为主产权销售宣传推广的目的吸引更多的目标入住客群将酒店式公寓作为销售的营销策略，目的是卖房子服务设施和档次四星级酒店服务标准物业服务项目多于一般商品房物业服务经营模式品牌、连锁经营独立项目经营物业选址一般位于商务区、商业区等城市中心区域；交通条件好、周边发展成熟、具有高端居住客群位置要求相对低于前者，具有一定商务氛围和较好的交通条件居住客群特征以外籍人士为主，主要为欧美、日韩等国家，以及部分国内企业高管人员多为投资客购买，居住客群复杂，国内客群为主典型项目雅诗阁、棕榈泉万豪、嘉里中心、国贸公寓、东方豪庭公寓、丽都公寓等本文中重点研究的酒店式公寓主要指纯酒店式公寓，文章以后出现的酒店式公寓除特殊说明外均指纯酒店式公寓。北京酒店式公寓发展研究酒店式公寓的分布特征——东部商务的快速发展，导致了酒店式公寓的集中供应北京酒店式公寓的分布呈现“集中东部、逐渐西北扩张”的特征.北京的东部区域是最早的外国使馆区的所在地，也是京城最早的商务发展聚集地，目前已经形成了具有国际影响的商务聚集区。伴随着商务的发展，酒店式公寓的发展也得到了快速的发展，从最早的建国饭店的酒店式公寓的雏形，到现在的国贸公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁、凯宾斯基等众多知名品牌的酒店式公寓项目，汇集了京城80%以上的