房地产投资分析 第三章 程序与政府管理.ppt

第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理 第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 3．1房地产项目的开发程序 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．1投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．2初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．3土地使用权谈判 土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。 通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．4详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．5规划设计与方案报批 规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。 在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．6签署有关合作协议 开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．7施工建设与竣工验收 项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。 完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．8市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。 物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关。 物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。 需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续程序产生重要的影响。 3．2政府对房地产开发的管理 3．2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。 3．2政府对房地产开发的管理 2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理 3．2政府对房地产开发的管理 2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地