东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目.PDF

南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山 东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目 估 值 报 告 中联评估字[2016]第964 号 中联资产评估集团有限公司 二〇一六年七月 南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目·估值报告 目 录 第一部分 估值报告声明 1 第二部分 估值技术思路 3 一、 估值目的 3 二、 估值方法的选择 3 三、 估值基本假设 4 第三部分 行业经营情况分析 7 一、行业经营概况 7 二、估值对象经营情况概述 9 第四部分 收益法估值分析 24 第五部分 资产基础法估值分析 40 第六部分 估值结论及其分析 88 一、估值结论 88 二、估值结果的选取 89 三、估值结论分析 90 四、特别风险提示 93 中联资产评估集团有限公司 南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目·估值报告 第一部分 估值报告声明 因南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工 程有限公司股权之经济行为，中联资产评估集团有限公司接受南京新街 口百货商店股份有限公司的委托，在由估值对象产权持有者及管理层提 供的企业未来经营发展规划基础上，按照通行的估值方法，对所涉及的 山东省齐鲁干细胞工程有限公司的股东全部权益在估值基准日2016 年 3 月31 日的投资价值进行了估值。 估值对象产权持有者及管理层按照企业经营情况、未来发展规划和 对未来发展趋势的判断，编制并提交盈利预测及相关资料。保证企业经 营的合法、合规及所提供相关资料的真实性、准确性、完整性，是其应 承担的责任。 我们的工作是对估值对象产权持有者及管理层提交的盈利预测所 涉及的相关重大方面的预测逻辑和计算过程进行核查，并采用通行的估 值模型进行估算。我们在估值过程中主要执行了询问、检查、分析和重 新计算等核查程序。 我们出具的估值报告中的分析、判断和结论受估值报告中假设和限 定条件的限制，估值报告使用者应当充分考虑估值报告中载明的假设、 限定条件及其对估值结论的影响。 本报告未对估值对象及其子公司、分支机构的业务、运营、财务状 中联资产评估集团有限公司 第1 页 南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目·估值报告 况进行全面分析，亦未对估值对象未来财务、业务或其他方面的发展前 景发表任何意见。本报告不构成对估值对象未来实际盈利情况的预测。 本报告的观点仅基于财务分析，未将商业、法律、税务、监管环境 等其他因素纳入考虑。 非法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容不得提供给其它 任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经估值机构和委托方 确认的机构或个人不能由于得到估值报告而成为估值报告使用者。 中联资产评估集团有限公司 第2 页 南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省齐鲁干细胞工程有限公司股权项目·估值报告 第二部分 估值技术思路 一、估值目的 本次估值的目的是反映山东省齐鲁干细胞工程有限公司于估值基 准日的投资价值，为南京新街口百货商店股份有限公司拟收购山东省 齐鲁干细胞工程有限公司股权项目提供价值参考依据。 本项目的估值基准日是2016 年3 月31 日。此基准日是委托方确定 的。 二、估值方法的选择 企业整体估值可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收 益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整 体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现 行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强 的特点。资产基础法是指在合理估计企业各项资