浙江省农村宅基地置换研究.doc

浙江省农村宅基地置换研究  浙江省农村宅基地置换研究 课题组长：刘 亭 成 员：洪荣喜 李 军 宋炳坚 江胜利 顾 浩 赵哲远 王质明 赵秋立 庞亚君 戴勇毅 王 琳 赖华东 洪 明 徐建新 执 笔：庞亚君 王 琳 赖华东 戴勇毅 洪 明 徐建新  前 言 宅基地是农民的安身立命之本，具有生产资料和生活资料的双重功能，在农村实行宅基地制度是我国长期坚持的一项基本制度。本研究从加快农民转移转化、变革生产生活方式、促进农民集中居住视角，将农村宅基地的所有权与使用权进行分解，在宅基地所有权不发生变动的情况下，在宅基地使用权上进行改革，探索其在现有制度约束条件下的置换机制。 浙江正处于经济社会发展的转型期，土地资源的“瓶颈”制约十分明。而农村宅基地量大面广，并存在人均用地面积普遍超标、农房废弃闲置率高、村庄布局散乱等用地浪费现象。推动农村宅基地置换，有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约；有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业；有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局；有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型；有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力；有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营。 本研究采用人均建筑面积控制标准法，对浙江农村宅基地置换潜力进行测算。具体测算了三个层面的置换潜力，即分别按人均建筑面积控制标准、按农民集中居住模式、考虑流动人口的置换潜力进行测算。在此基础上，采用SPSS软件因子分析法，选取人均农居点面积、人均财政总收入、外出劳动力占农村户籍人口比重等八个指标，提取经济支撑、资源承载、人口驱动三个因子，对各地宅基地置换的优先度进行评价，将全省11个地级市分成优先、次优、一般置换区三类。 借鉴全国统筹城乡综合配套改革试验区成都和重庆的宅基地置换及土地交易的做法，并总结省内嘉兴、松阳、义乌等地宅基地置换的经验，提出宅基地置换货币、房产、股份及异地宅基地四种模式，并提出建立城乡建设用地“增减挂钩”、土地指标“公开交易”、配套改革“城乡联动”等机制，以推动农村宅基地置换，促进城乡人口自由迁徙、城乡要素市场配置、城乡经济社会统筹发展。 推动农村宅基地置换是一项系统工程，既是对传统宅基地观念的挑战，也是对现行宅基地政策的冲击；既是对农村生活居住方式的变革，也是对城乡利益格局的调整；既要有宏观层面的规划引导，也要有微观层面的机制设计；既要有资金实力作保障，又要对资源配置方式进行规范。为此，本研究提出要加强农村宅基地置换的整体谋划，合理区分村庄用地利用类型，科学安排宅基地置换时序，有计划、分阶段地稳步推进。 特别是要抓住国土资源部与浙江签署合作协议的有利时机，争取在农村宅基地制度改革、保障农户宅基地用益物权、建立城乡建设用地市场 目 录 一、农村宅基地利用现状及置换意义 1 （一）农村宅基地置换的概念界定 1 1、土地权能的分解 1 2、农村宅基地制度的特征 3 3、农村宅基地置换的内涵 4 （二）浙江农村宅基地利用的现状特征 5 1、农民居住条件改善，人均用地面积普遍超标 5 2、村庄布局散乱，农房废弃闲置比例较高 6 3、用地浪费现象突出，建设用地资源严重短缺 7 （三）农村宅基地置换的重要意义 8 1、有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约 8 2、有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业 9 3、有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局 9 4、有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型 10 5、有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力 10 6、有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营 11 二、农村宅基地置换的实践探索 11 （一）省外农村宅基地置换的探索 11 1、成都城郊村改造 12 2、成都农村产权交易 13 3、重庆农村土地交易 14 （二）省内农村宅基地置换的探索 15 1、嘉兴“两分两换” 15 2、松阳宅基地整理 17 3、义乌园中村改造 18 （三）农村宅基地置换中存在的问题 19 1、农村宅基地置换缺乏依据 19 2、土地管理城乡有别区域分割 20 3、农村宅基地置换融资渠道单一 20 4、解决历史遗留问题难度大 21 三、浙江农村宅基地置换的潜力分析 22 （一）农村宅基地置换潜力测算 22 1、按人均建筑面积控制标准的置换潜力 22 2、按农民集中居住模式的置换潜力 23 3、考虑流动人口的置换潜力 26 （二）农村宅基地置换优先度评价 27 1、评价方法及指标选择 27 2、因子提取及命名 28 3、优先度分类 30 四、浙江农村宅基地置换的机制设计 32 （一）农村宅基地置换的模式选择 32 1、货币置换模式 32 2、房产置换模式 33 3、异地置换模式 34 4、股份置换模式 35 （二）农村宅基地置换