第七章 路线价法.pptVIP

街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下： V(单价)＝ u0×dv0＋u1×dv1×t V(总价)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d) 式中 u0—正街路线价； dv0—正街临街深度价格修正率； u1—旁街路线价； dv1—旁街临街深度价格修正率； t—旁街影响加价率。 注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。 该宗土地的单价＝ u0×dv0＋u1×dv1×t ＝2000×120%＋1000×140%×20% ＝2680(元/㎡) 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ＝2680×15.24×22.86 ＝93.37(万元) 假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。 图7--5 （5）三角形土地价格的计算 计算一边临街直角三角形土地的价格，是先将该三角形土地做补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率h（三角形土地价格占矩形土地价格的百分率）。如需计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。 计算公式如下： V=u×dv×h×（f×d÷2） 计算一边临街直角三角形土地的价值，如下图所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。 7-6 7-7 如图7-8中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。 【解】 在图7-7上作辅助线AD，AE，BE及CF，则有： 三角形ABD土地的总价＝1000×116%×63%×70×80/2 ＝2046240(元) 三角形ACD土地的总价＝1000×116%×63%×20×80/2 ＝584640(元) 三角形ABC土地的总价＝ABD土地的总价- ACD土地的总价 ＝2046240-584640 ＝1461600(元) （6）其他形状土地价格的计算 计算其他形状土地的价格，是先将其划分为矩形，三角形的土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价格，再相加减。所以，一般只需要掌握一面临街矩形土地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本土地的价格计算，其他形状土地价格的计算便可迎刃而解。 （７）袋地的价格计算（略） 虽在标准深度以内，但不直接临街，通过其他宗地与街道沟通．－－袋地 第3节 高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义 通过高层建筑地价分摊可以解决： ①各部分占有的土地份额； ②各部分享有的土地面积； ③各部分享有的地价数额等。 可操作方法主要有： ①按建筑物面积分摊； ②按房地价值分摊； ③按剩余技术分摊。 二、可供选择的分摊方法 （一）按建筑面积进行分摊 按建筑面积进行分摊的方法，是根据拥有的建筑面积多少来分摊。 （二）按房地价值进行分摊 为了克服按建筑面积进行分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。 （三）按土地价值进行分摊 * * 2015年9月 管理工程学院 本报告是严格保密的。 第七章　路线价法 路线价法概述 1 路线价法操作步骤 2 路线价法总结和运用举例 3 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 路线价法的概念 路线价法的理论依据 路线价法适用的对象和条件 路线价法的操作步骤 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表 高层建筑地价分摊 4 计算临街土地的价值 第一节 路线价法概述 一、路线价法的基本原理 （一）路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的城市土地设定