土地增值收益分配机制_创新与改革.pdfVIP

第47卷第5期 华中师范大学学报(人文社会科学版) 2008年9月 V01．47No．5 ofH Normal umanitiesandSocial Journaluazhong University(H Sciences) Sept．2008 土地增值收益分配机制：创新与改革 邓宏乾 (华中师范大学经济学院，湖北武汉430079) 摘要 土地增值是客观存在的，是由生产性因素、非生产性因素等原因导致的。土地增值收 益如何分配，直接关系到农村集体土地所有者、国家、国有土地使用者的利益，也影响社会经济的 发展。由于土地增值表现为不同形态地租的资本化，所以土地增值的分配应以地租理论为依据， 从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。农民集体所有者凭借农地发展权、 国有建设用地者以持有的土地业权(即国有建设用地使用权)获得一部分土地自然增值收益，国 家通过征收土地增值税将大部分土地增值收归国有。土地增值税应扩大征收范围，科学界定土 地自然增值额，构建完善的土地增值收益分配机制。 关键词 土地增值；增值收益；分享机制 直接产生级差地租II而使该土地价值增值。 一、土地增值及其原因 间接投资性增值是指政府或其他土地使用者， 土地增值，即土地价值的增加，也就是指在房 对某一区域的土地进行开发或改良，形成土地资本 地产开发利用过程中或交易过程中发生的土地价 “效益场”，并以不同的方式向外扩散，在其四周的土 格的上升和超额利润的增加。土地价值由土地物 地均受到辐射而相应增加效益。这种外在性效益通 质价值和土地资本价值构成，土地增值也相应分为 过被辐射地块的经营者的经营内在化了，从而使被 两个方面：一是土地物质价值(或价格)的增值。它 辐射地块的价格增值。这被称为“城市土地投资的 是指非土地经营者和使用者投入资本、劳动而自然 地租效应的扩散性”，或者被称为“土地资本效益的 增涨的地价，其价值的增加是虚假的。二是土地资 扩散性”。间接性投资可分为两类：一类是国家或城 本价值的增值，即由于对土地的持续追加的投资而 市政府为了完善城市功能，改善城市投资环境，投资 使土地价格上涨。土地资本价值增值实质上是由 建设城市基础设施和公共设施，从而使城市的环境 人类劳动创造的。产生土地增值的因素很多，归纳 和相对位置得以改善和优化，进而使整个城市或某 起来，主要可分为两大类：一是生产性因素；二是非 一区域的土地产生了增值，整体地价水平相应提高。 生产性因素。 另一类是其他投资者在某一特定区域的投资，使相 1．生产性因素引起的增值 邻四周地块的土地价格上涨。比如，某投资者开发 由生产性因素引起的增值，是因为特定地块或 城市某一区域内的一商业物业(假设为A商场)，但 相邻区域投入资金、劳动力，使土地资本价值增加， 是由于其他投资者在这一区域投资兴建了许多大型 从而使土地价格上涨。生产性因素主要包括：直接 购物中心，产生了集聚效应。从总体上看，这一区域 投资因素和间接投资因素。 的地价会普遍上涨。但对A商场投资者来说，物业 直接投资性增值是指房地产(或土地)经营者 价格上涨或经营利润增加并不是由于自己的投资或 对土地的连续追加投资，使特定地块的土地生产力 改善经营管理水平而产生的，而是获得了正的外部 得到提高，从而使该块土地价值增