不动产市场的供需与均衡分析.pptVIP

不動產經濟學 單元三 不動產市場的供需與均衡分析 經濟體系的內涵與運作 ■經濟社會中三種行為主體（決策者） 1.家庭—消費財貨與勞務、供給要素與儲蓄 2.廠商—生產財貨與勞務、使用要素與投資 3.政府—使用財貨與要素、供給公共服務 不動產市場體系的內涵與運作 不動產供給廠商，從要素市場購入生產投入（勞動力、土地、資本）所得（＄）流入家計單位，生產不動產商品流入不動產市場 家計單位，從不動產市場購入（承租）不動產商品，支出（＄）流入不動產供給廠商 家計單位、建商繳納相關稅賦，成為政府收入，來推動相關建設與政務（政府支出） 不動產需求分析-家計單位的住宅需求分析 ■消費者選擇行為-「在預算限制下追求效用最大 」 ●消費目的是為了滿足慾望 ，支出為消費代價 1.偏好(preference)，消費者自己選擇消費的取捨基準 2.消費所獲得的滿足程度係以效用函數來衡量 3.預算限制，可用以支付消費組合的所得 4.無異曲線(indifference curve)(面)，所有能達到某一效用水準的消費組合，畫在平面(二維)(或多維)，即為一無異曲線(面)，又可稱為等效用曲線 家計單位的住宅需求分析 ■最適消費選擇的決定 家計單位的住宅需求分析-住宅消費選擇模型 ●家庭消費劃分為 1.住宅消費（H），價格PH； 2.非住宅之一般商品消費（C），價格PC； 3.休閒娛樂消費（L），價格PL ●U=U（H，C，L）；設Y可支配所得，Y=PH*H+PC*C+PL*L ●消費決策 家計單位的住宅需求分析-住宅消費區位選擇模型 ●引入區位變數（R：距離市中心的距離） 1.不同區位住宅的價格不同 PH是區位的函數 2.通勤成本（TC）隨住宅區位而不同，是區位的函數 ●決策模型 ？通勤成本與住宅價格間有替代關係嗎？ 不動產需求分析 ■需求量的定義 ●需求量(quantity demanded)，是指在一定時間內，其他條件未變，給定某一商品價格，潛在購買者，對該商品願意且能夠購買的數量 ■需求函數 ●描述「需求量」與「影響需求因素」之間關係的函數 ●需求量 = F ( 本身商品價格；其他影響條件) ●價格改變，需求量改變；其他條件改變，需求改變 不動產需求分析 ●需求量改變VS.需求改變 不動產需求分析—影響因素 ■影響不動產需求的其他條件(非本身價格) ●其他商品或勞務的價格 1.其他型式（或區位）的不動產價格 2.家計單位其他消費的價格 ●所得水準 ●偏好 ●預期-消費的跨期替代 1.當期太貴，預期未來會降價而減少當期量或延後購買 2.預期利率會降而延期購買 不動產需求分析—影響因素 ●計畫與管制體系及公共投資建設 1.農地釋出政策 2.全面實施容積率管制 3.非都市土地開發審議規範 ●總體經濟因素 4.其他資產市場的發展狀況 不動產需求分析—影響因素 ●總體社會因素 1.人口數（結構）、家庭數（結構） 2.資訊傳遞技術與機制 3.交通運輸條件 4.政府的住宅政策 5.治安狀況 6.兩岸的穩定性 ※價格、供給、需求、及其他影響因素彼此常是相互關聯，互為因果的。 不動產需求分析—需求類型 ■依動機，不動產需求之內涵可概略分為： ●不動產的「使用(use)」需求，表為Du -家計單位居住、或兼營事業使用；消費財與資本財 ●不動產的「投資(investment)」需求，表為Di -動機在追求長期且穩定的增值；第二住宅、店面，短期獲取租金收入，長期保值或增值 ●不動產的「投機(speculation)」需求，表為Dsp -動機在謀求短期的資本利得，賺取差價 不動產需求分析—需求類型 ■長、短期需求 不動產供給分析—廠商理論 ■建商的不動產興建決策 ●最適開發決定的假設： 1.產品已決定、價格已知（每坪樓地板售價已知且固定） 2.興建一樓層的造價（PF）已知，且不同層造價相同 3.土地價格已知（PL） 4.興建技術F（．）已定（建築興建的生產函數確定） 5.設建築開發只使用二類要素：土地（L）、資本（K） 6.總開發成本已知（=C）且固定；不考慮法令限制 ●最適興建決策的問題 ?既定售價、興建成本下，追求樓地板面積（Q）最大 不動產供給分析—廠商理論 ■最適興建決策的問題 ?既定售價、興建成本下，追求樓地板面積（Q）最大 不動產供給分析—廠商理論 ■等產量-等成本分析 不動產供給分析 ■供給量的定義 ●供給量(quantity