实习三收益法.PDF

实习三 收益法 一、目的与要求 (1)了解收益法基本知识； (2)掌握收益法基本原理与估价程序 ； 二、案例状况 1、估价对象概况 2005 3 A 50 某公司于 年 月以有偿出让方式获得位于某市二级地 地块 年期的土地使用 3500 2006 9 9800 权，面积为 平方米；并于 年 月在此地块上建成 平方米写字楼，当时建筑 1500 60 2008 3 造价为每平方米 元；其经济耐用年限为 年。 年 月该建筑物全部出租，可出 70% 38 /m2 租面积为建筑面积的 ，每月可出租面积实收租金 元 。 2 ．估价机构掌握的经筛选后的资料 2008 3 40 /m2 年 月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为元 元 ，该类建筑物重 1700 /m2 0 2 置价格为 元 ，残值率为 ，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的 ％， 2 1.5‰ 年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的 ％、 ，每年支付的土地使用税及房产税 32 5 7 为每建筑平方米 元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为 ％和 ％。 3 ．估价要求 A 2008 3 根据以上资料估算 地块在 年 月的土地使用权价格。 4 ．估价过程 1 A （）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估 地块的价格。 2 （）计算总收益 2008 3 40 / 根据估价机构掌握的经筛选的资料， 年 月当地同类建筑物租金一般为 元平 方米。则 年总收益＝40×9800×70%×12 ＝3292800(元) 3 （）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： ×2 =3292800×2 65856( ) ①年管理费＝年总收益 ％ ％＝ 元 ×2 =1700×9800×2 333200( ) ②年维修费＝建筑物重置价格 ％ ％＝ 元 ×1.5‰=1700×9800×1.5‰ 24990( ) ③年保险费＝建筑物重置价格 ＝ 元 ④年税金＝建筑面积×32=9800×32＝313600 （元） 1 小计：总费用＝737646(元) 4 （）