世联-万科长沙西街(别墅)-2008年.ppt

北京——楼市陷入量跌价跌 数据显示，今年1月至10月，房屋销售价格上涨10.6%，销售面积同比降幅26%。11月12日至18日，北京楼市开盘均价飙升至18000多元／平方米，四环内开盘均价达到22400元／平方米。但此后京城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至12233元／平方米，环比下降39.64%。 长沙房价进入快速增长阶段，2006年全年涨幅仅6％，而2007年上半年涨幅就达到13％。 2006年下半年之前，长沙市房地产市场还是湖南本土开发商的天下。随着外地开发商不断落户长沙，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，长沙出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，外地品牌发展商有能力也一定会刷新长沙现有的产品模式及营销视野，改变长沙现有的市场格局。 外来品牌开发商将以其成熟的开发经验给本土开发企业带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击，同时也推动了长沙市场的快速前进 自住购房客中，看跌情绪严重，延迟购房几乎占一半；投资购房客中，放弃购买的几乎占一半； 整体来看，受新政影响的占比达54%，但刚性需求仍占主导.新政对客户产生了一定影响,但仍有较大比例的客户保有购房计划,完全放弃的较少. 上海05年调控历时近两年至07年，直至金融政策全线松动，才触动新一轮价量回升 项目价值：前期的不良影响和三期非主流形象使得其项目和品牌在市场上的认知度不高 竞争对手分析：户型创新性强，形象知名度高，社区营造较好，优势明显。 项目特点 体育新城板块，良好的区位优势，拥有生态公园、国家标准运动场 户型特点： 3.3米层高、两梯两户的纯板式楼 入户智能卡、180平方米到500多平方米的宽敞户型空间 藏珑营销语言启示：炒作月湖提升企业品牌，强势营销资源下的生活方式，以沿湖低密度启动，树立自身价值标杆 藏珑营销语言启示：营销活动紧紧围绕月湖展开，加上小众定向营销以及持续的小型产品推介会锁定目标客户群 长沙奥林匹克花园营销语言启示：通过营销活动品牌造势、密集型推广，成功树立项目高端形象 长沙奥林匹克花园语言启示：维系老客户带来口碑、定向营销锁定目标客户，售楼处及展示区开放巩固了区域标杆项目形象 长沙奥林匹克花园营销语言启示：围绕运动主题的展示系统，将品牌价值与项目很好的嫁接。 绿城桂花城营销语言启示：生态体验——实为园林实景展示，使客户信心增强，支撑了项目的高价格 绿城桂花城营销语言启示：围绕园林实景展开的营销活动，深化对项目品质的理解与认同。 长沙商业格局分析：在逐渐形成5大商圈中，综合零售业竞争激烈，同质性强。 本项目商铺单位适中，但多数商铺进深比偏大，铺面进深过长。 万科运河东一号在偏离核心商圈、缺乏展示的困境中，运用模型及语言为客户描述一个美好的商业前景，成功突围。  第一阶段:第二季度销售目标1.8个亿，销售重点在住宅部分的销售上 第二季度的销售中,由于住宅的推出量较大,商业、车位及储藏间的销售对目标的影响不大，因此这阶段的销售重点是住宅部分； 在住宅的销售中，TH及二期库存产品要求在6月份清盘，这是难点； 宽景房要在目前市场环境不是很好的情况下保证开盘旺销，建立客户信心,这也是难点； 因此，在这段时间内的营销活动都是要针对这两大难点进行的。 第二阶段：第三季度销售目标1.6个亿，销售重点在商业部分的成功起势 前期的热销给本阶段的住宅旺销提供了好的基础，此阶段更多是客户关系的维护，以保持其住宅的销售热度。 本阶段的销售难点在于商业成功起势和热销 此阶段趁住宅的热销，车库的销售也渐入佳境，此时车库的稀缺性制造是重点 第三阶段：第四季度销售目标0.5个亿，销售重点在商业部分的持续热销 本阶段的目标有0.5亿，前期的住宅热销后，尾盘阶段的压力不大。因引是商业部分的一个持续热销，并且要销售前两期存在一定问题的车位； 因此本阶段的营销的重点主要是针对商业部分的 销售组织总控图 世联在长沙服务项目简介： 珠海双瑞地产公司月湖藏珑国际社区项目 厦门建发西山汇景代理项目 厦门建发湘江北尚代理项目 厦门建发天心区项目 长沙市江河水利置业人民东路１＼２＼３项目 水利投资置业有限公司湘江御景项目 湖南振业房地产公司浪琴湾项目 长沙五矿暮云版块项目 长沙新河三角洲项目 ……. 世联在长沙服务项目简介： 长沙高鑫地产河西尖山700亩项目 长沙南湖新城5000亩区域项目 申汇基长沙项目 日本原弘产湘潭代理项目 长沙太平街历史文化街区保护项目 融科置地长沙雨花大道项目 长沙大韵金外滩综合体项目 长沙水云间别墅项目 长沙东玺门项目 主要负责项目: 曾经参与操作过：十七英里 \淘金 山波托菲诺 \中信红树湾 \新世 界倚山花园 \中信星光名庭海怡东 方 \玮鹏花园 \星河国际 \风临 左岸 \鸿翔御景东\园 \泰然玫瑰 湾 \金谷一号 \中旅国