公园道时代广场营销推广方案(定).ppt

项目名称 未来推出产品　 建筑面积 （㎡） 推售节点 价格 （元/㎡） 发展商 康城国际 3期 目前17#、18#已推出，均属于楼中楼产品48套房源，未来将推出15#、19#产品，也属于楼中楼产品。 133㎡赠送20㎡ 6月份推出3期 7200 沙县广源 御景天成 目前已蓄客近半年之久，项目均为楼中楼产品，除少量平层，预计将8月份将1、2、3号楼共48套。 114-140㎡ 预计8月份推出 预计7300 三明天成 一品莲城 1、2号楼已售罄。3、5、6号楼除3#207，115㎡外，其他房源均销售完毕。预计下半年将推出9、10#楼。 120㎡赠送30㎡ 下半年推出9#10# 7500 沙县恒大 世纪花园 9#、10#今年5月份开盘，预估去化率达30%。 120-140㎡ 实用最大170㎡ 5月1日开盘 7500 沙县华龙 城市之星 1、2、3号楼为120㎡复式三房，销售部还有2套。精装酒店公寓45㎡左右，销售率约85% 。 复式125㎡送30㎡公寓45㎡ 尾盘期 复式7200 公寓8500 三明天一 阳光美域 1、2、5号楼已售罄，3号楼为平层两房，顶层为复式楼，已基本销售完毕。目前销售4号楼，销售率达80%左右。 100-140㎡ 最后一期 6900 福建福铁 竞争产品：分两类，一类为楼中楼产品，均价在7500元/㎡，一类为平层，楼盘均价在7100元/㎡。沙县2011年上半年市场投放量较少，下半年推出量将增多，竞争压力将加大。 小结：2011年下半年楼中楼及平层产品将不断冲击沙县市场 ※ 整体市场存量较大，下半年集中放量明显，竞争态势严峻；※ 22万㎡城市至尊、18万㎡领秀华城两个类比项目，已领先本案半年的前  期推广及蓄客。在客户分流、项目认知上占据一定的优势；※ 未来土地放量大，进一步增加竞争及市场观望；※ 市场需求空间仍然有机会，项目品质与性价比决定竞争力。 市场分析小结 区域土地放量不断增加 市场竞争愈演愈烈 区域高端客户数量有限 外地客户尚未对区域 形成认可度 矛盾之争 机遇与威胁并存 我们何去何从？ 营销报告思维导视图 项目分析 卖点提炼 宏观政策 宏观市场 市场访谈 个案解析 客群定位 产品定位 形象定位 营销策略 形象展示 知己 知彼 定位 营销战术 一切从目标客户需求出发 建立关于目标客户需求的定位 ——在当地购房群体有哪些 ——哪些客户符合本案的要求 ——锁定客户 客群定位 1、私营业主（50%） 2、泛公务员（30%） 3、工薪阶层（20%） 翠绿山庄 1、私营业主（60%） 2、泛公务员（10%） 3、工薪阶层（30%） 龙湖天城 1、私营业主（50%） 2、泛公务员（20%） 3、白领阶层（30%） 中央美苑 客 户 来 源 项 目 目前沙县楼盘置业情况看——主力购房人群是私营业主（以经营沙县小吃为主)、泛公务员、白领阶层、普通工薪阶层 地缘性和进城性客户是本项目的目标客户 中低端目标客层不会是本项目的重要客户 客户的分类： 泛公务员群体 私营业主/生意人 白领阶层 企业普通职员 普通居民 项目目标——树立区域标杆 可承受较高价位、离办公地点较近、身份识别感强、强调社区品质，舒适和生活配套 对价格不敏感、重视生活氛围、身份识别感强、社区品质、安全 可承受较高价位、强调社区品质、舒适生活 无法承受较高价格、重视生活氛围、社区品质、安全 对高价位承受力不强、对社区品质要求一般 客户构成：在当地做生意或者出外做生意的人。 公务员、企事业单位职工。约占60%。 置业需求：首次置业、改善居住 客户类型：35-55岁，有一定经济和事业基 础，对生活品质有追求。 客户构成：沙县周边三明地区生意人，工薪阶层。 置业需求：结婚、首次置业、改善居住。约占 30%。 客户类型：小年轻、外地人想在当地发展的。 置业需求：投资升值 客户类型：纯投资客 约占10% 游离客户 重要客户 核心客户 客群定位 20万㎡·养生·科技社区 新行政商务区中心，奠定项目高端产品形象，拥享周边各项便利配套。 百亩大盘，更显大社区的完善规划与自身配套。 智能化生活社区，体现出居住的现代化、安全性与便利性。 产品定位 商业定位 畔 溪 金 沙 路 长泰路 体育公园 总体定位：以社区为核心， 辐射周边、乃至整个沙县 的中高档商业街区。 规划定位：二层+部分多层 商业街区。 客群定位：本社区居民、周 边社区居民、体育公园客群 新行政商务区人员、县城其 余客群。 功能定位：居民日常消费、 饮食、购物、休闲、运动 配套等。 业态定位：百货、餐饮、娱 乐、休闲、运动……. 中央美苑 领秀华城 概念起源： 奥