房地产企业税收政策~总纲.ppt

青岛市地方税务局实施发票管理改革工作问题解答 * 自用或出租 开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。 “自用或用于出租”是指同时满足下列条件： 将开发产品转作开发企业固定资产的； 从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。 收入的确认 开发企业转让房地产，其收入确认时间如下： 所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据； 对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移； 按国家税务总局有关规定执行。 收入的确认 开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。 收入的确认 开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定； 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。 由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。 出租或自用 开发企业将开发产品转为