淄博~卧龙南苑项目营销推广执行方案92530页.ppt

致力于做最好的房产营销专家 MARKETING CONSULTING 盛世行顾问 致力于做最好的房产营销专家 MARKETING CONSULTING 盛世行顾问 盛世行 盛 世 行 顾 问 咨 询 MARKETING CONSULTING CO，LTD Times Union -卧龙南苑项目- 营销推广执行方案 在解决问题之前，必须发现问题 那么 我们现在面临哪些问题呢 金晶大道 东二路 共青团路 商场路 儿童公园 人 民 公 园 淄博商厦 利群超市 华润万象汇 银座 茂业天地 华润实验小学 卧龙南苑 项目位于张店区商场路、儿童公园南邻 向西五百米就是华润·万象汇、淄博商厦、利群、美食街 茂业天地、银座仅有2.3公里 区域内有童星幼儿园、华润实验小学、张店二中、张店五中等教育配套 项目概况 Project outline 1#基本信息（26层，共149套） 户型 C户型 D/D1户型 E/E1户型 面积 83.02㎡ 68㎡ 97㎡ 总套数 50 49 50 已售 31 9 22 未售 19 40 28 2#基本信息（25层，共148套） 户型 C户型 D/D1户型 E/E1户型 面积 83.43㎡ 68㎡ 98㎡ 总套数 50 48 50 已售 43 26 35 未售 7 22 15 3#基本信息（26层，共104套） 户型 A户型 B户型 面积 122.18㎡ 130.36㎡ 总套数 52 52 已售 47 33 未售 5 19 产品概况 Landscape problem 截止到目前，各楼座销售情况如下： 总套数 已销售 未销售 销售率 1# 149 62 87 41.6% 2# 148 104 44 70.3% 3# 104 80 24 76.9% 合计 401 246 155 61.3% 通过分析售楼处提供的销售情况可以发现： 项目整体的销售率为61.3%，销售进度已经过半，剩余产品销售难度相对增大 三座楼中1#的销售速度是最慢的 剩余房源是项目能否快速回款的关键，我们对剩余房源进行分析： 剩余房源面积统计： 户型面积 剩余套数（套） A户型 122㎡ 5 B户型 130㎡ 21 C户型 83㎡ 29 D/D1户型 68㎡ 64 E/E1户型 97㎡ 46 合计：165 68㎡的户型目前处于滞销阶段，97㎡的户型销售速度也较慢，是下一阶段销售的难点和重点，我们也将重点围绕这两种户型进行推广 交一万抵三万，一次性付款9.5折 首付30%，优惠50元/㎡ 首付40%，优惠70元/㎡ 首付50%，优惠120元/㎡ 首付70%，优惠150元/㎡ 购买车位，根据车位付款方式房价另有优惠 现有优惠政策： 本项目 恒兴里程 体量 3栋楼，10万㎡ 8栋楼，11.3万㎡ 价格 5000元/㎡ 5100元/㎡ 车位 8万元/个 6-6.8万元/个 储藏室 2000元/㎡ 1300元/㎡ 交房时间 2015年年底 2015年10月 工程进度 地上6层 全部封顶 付款方式 不能分期 首付分期，最低5.9万 通过项目对比发现，本案在项目档次、价格、形象、户型产品等方面与竞争对手相比并不具有优势，因此要以价格优惠提高性价比，实现快速销售、保证现金流 竞争项目对比 问题研究总结 Study of land property summary 市场：存在直接竞争项目，并且压力较大 产品：体量较小，难以形成规模优势，户型设计存在一定缺陷，剩余产品消化难度大 定位：定位不明晰，没有突出项目相应卖点 价格: 目前价格难以形成价格优势，隐形价格高，价格优惠力度小，产品性价比低 营销：较长时间没有营销推广，市场声音小，销售力量薄弱 我们认为：项目整体规划较好，但由于市场及产品等原因，后期消化有一定难度，但可以充分挖掘项目现有优势，针对不同产品吸引不同客户群体，实现剩余房源的合理去化 既然我们发现问题， 我们就要解决问题... ... 扬“长” vs 避“短” 下阶段工作制定前的思考--- 产品线 “长” “短” 地段 中心城区，商业、医疗、教育配套齐全，紧靠公园 总价 剩余产品中小户型 总价低，年轻人，投资客，养老房 好 低 户型 剩余产品以68、97㎡户型为主，户型存在一定缺陷，客户群难以 寻找，普通客户群较难以接受此类户型 缺 “产品线”如何解决“长”与“短”的矛盾 扬长 避短 做定位 重新进行项目定