房地产信托相关模式介绍Estate-Finance-Trust.pptVIP

房地产行业: 热点城市按揭贷政策出现收紧 （2016年）房企信托成本小幅攀升 债权融资: 16年3月份,我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模229亿元,同比大幅上升153%;信托贷款规模76亿元,同比增长13%;委托贷款规模189亿元,同比上升291%。16年3月份,公司债发债规模608亿,同比上涨显著,预案募集规模935亿。资金成本方面,本月银行贷款、公司债依旧处于低位,但信托资金成本连续4个月小幅上行。 股权融资: 16年3月份,共有银亿股份、中粮地产等7家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模701亿元,创历史单月新高。同时本月共有东华实业、滨江集团等2家公司定增发行成功,分别募集资金14亿元和28亿元。 房地产信托相关模式介绍 Contents 01 房地产信托业务的概念和分类 02 房地产信托业务的两种模式介绍 03 房地产信托业务的风险和在中国的发展 01 房地产信托业务的概念和分类 概念CONCEPT 房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。 “Real Estate Investment Trust” REITS REITS财产信托 就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将房地产通过委托代理关系委托给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系； REITS资金信托 委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。 ONE AND THE OTHER 房地产资金信托是中国目前大量采用的房地产融资方式 GAME RULES 委托人应为合格投资者 在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动 《信托公司集合资金信托计划管理办法-第二条》 合格的信托计划投资者是能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人： (一)投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织; (二)个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人; (三)个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。 02 房地产信托业务的模式介绍 债权型房地产信托 REITS 贷款型信托 主要表现为信托贷款融资模式，是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。 该模式是由信托公司以房地产企业开发项目为载体，向投资人发行信托产品募集资金，提供给房地产公司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，以保证投资人本金及收益的融资方式。 其保证方式可以采取抵(质)押房地产公司财产或股权为基本保证措施，也可采取第三方提供担保的方式进行。 此种融资模式类似于银行贷款，信托业务的各当事方均较容易认可，具有操作简便易行、运行成本较低等优势。 但由于监管部门对发行集合信托计划有着严格的规定，认购 100万~300 万的自然人投资人不能超过 50个，机构投资者和认购 300 万以上的自然人投资人不受限制。受该政策影响，许多投资人资金无法达到其规定的投资下限，因而无法参与信托计划。受此投资人购买份数的影响，此种融资模式的融资规模存在一定的局限性，较适合项目规模体量不大，融资金额不多的房地产开发项目使用。 对公司（项目） 的要求 要求的风险控制 机制 退出方式 四证齐全 自有资本金达35% 二级以上开发 资质项目盈利能力强 资产抵押 股权质押 第三方担保 资金监管 受托支付 设立独立账户 偿还贷款本金及利息（类似于银行贷款） 融资金额 融资期限 融资成本 视开发商的实力、项目资金需求及双方的谈判结果，从千万元到几亿元不等 以1~2年居多，也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%~20%居多 《国有土地使用证》 《建设用土地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工许可证》 土地、房产等不动产 抵押率一般在50%左右 房地产贷款型信托操作模式 信托公司与房地产企业就融资事宜达成一致后，信托公司为房地产企业融资发起集合资金信托计划； 信托计划视情况会需要向主管银监局备案或审批，然后信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订《信托合同》，并将自己合法拥有的资金划付至信托财产专用账户，信托公司再与